我的工厂土地是集体工业用地性质，（已办理了房产证和土地证书），听说这块地被规划部门规划成了商业用地，是不是说明就一定会拆迁呢？另外因为这块地的位置比较好门口有38间门面（目前全部出租给别人开店）在拆迁时的评估怎么计算？如果拆迁后是做商业开发，那么是不是开发商要和我协商一致后才能拆迁呢？谢谢！