关于承包人工程价款的优先受偿权

《合同法》第286条是这么说的:发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。……我不懂得是,如果折价的话,承包人不是会拿到更少的钱吗?

建设工程价款的优先受偿权

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第1个回答  2019-11-29

物权法第179条规定,债务人不履行到期债务,债权人有权就抵押的财产优先受偿。因此在开发商无法偿还借款时,贷款机构作为抵押权人,可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

而在建工程上除存在抵押权人外,还存在其他权利主体。合同法第286条规定了建筑施工企业对工程款的优先受偿权:发包人逾期不支付工程价款的,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖,建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

因此当开发商无力偿还抵押贷款和承包人的合同价款时,同一建设工程中便同时存在在建工程抵押权和承包人的建设工程价款优先受偿权。在发生两权竞合的情形时,两项权利如何实现,是否能够发挥各自的法律功能?

 

1、权利优先顺序

 

基于法定优于约定原理,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

针对实践中的司法实践困惑,2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》进而明确了优先受偿权的法定优先权性质,确定了其优先于抵押权等担保物权的效力,完善了优先权的逻辑体系。

另外需要注意的是,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还就同一在建工程上存有在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权、房屋预购者期待权的情况做出规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此从权利位阶上看,工程价款优先受偿权高于抵押权,但不高于买受人期待权,位阶高的权利优先于位阶低的权利优先得到保障。

 

 

2、权利的主张与行使

 

建设工程价款优先受偿权是承包人对抗发包人,保障工程价款实现的有力的法律武器。承包人应依法使用该项权利追索工程款,保护自身合法权益:该权利的行使期限为半年,自发包人应当给付建设工程价款之日起算;未竣工工程可行使优先受偿权,但需达到质量合格标准。

需要注意的是,发包人往往在签订建设工程施工合同时便强势要求承包人签署以房抵债协议书,或是在工程建设期间、债务清偿期届满后与其达成以房抵债协议。而以房抵债协议会将工程欠款合同关系转化为以房抵债合同关系,这一情况下施工方会丧失建设工程优先受偿权,承包人应主动保护自身权益,在以房抵债和优先受偿间争取平衡。

在建工程抵押权是金融机构对抗贷款人,保障贷款偿还的法律武器。除当事人在抵押合同中另有约定外,其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权,还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。其中,在建工程存在建筑承发包合同争议的,行政罚没、司法裁定和依法查封的,以及无担保人的公益性质(学校、医院、幼儿园等)在建工程不得设定抵押。

 

3、权利的限制与放弃

 

优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。且该权利具有“承包人无须对建筑物存在实际占据、无须双方合意达成一致”的特点——优先受偿既无须办理登记手续,其受偿额又不属公示信息。因此对于金融机构而言,在建工程抵押贷款的最大风险便是工程款优先受偿权优于抵押权问题。

2004年银监会制定的《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行密切关注建设工程价款优先受偿权带来的潜在法律风险,但面对优先受偿权可能对于银行贷款抵押权行使的限制,银行在提供在建工程抵押贷款时往往要求开发商出具承包人放弃工程价款优先受偿权的书面承诺。开发商便利用其优势谈判地位,在签订建设工程施工合同时便要求承包人签署放弃优先受偿权协议书。

在这一情况下,银行的债权得到了最大程度保障,在建工程被强制拍卖或被变价所得价金将优先用于抵押权实现,承包人不再享受排他的优先受清偿的权利。

需要注意的是,针对实践中承包人或自愿或被动放弃工程价款优先受偿权的现象,2019年2月起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》明确:优先受偿权可以约定放弃、限制,但不得损害建筑工人的利益。换言之,该放弃行为损害社会和实际施工人等第三人利益的则不予支持。

现实中优先受偿权与在建工程抵押权冲突的出现,有待于在建工程登记的完善。当权利人登记能够发挥应有作用时,各项权利能够得到更好的竞存与实现,各权利主体的利益方能协调平衡。当然,在“以房抵债”及“放弃优先受偿权”或明示或暗示、或主动或无奈的情况下,承包人也可主动寻求发包人提供业主支付担保,在第三人的帮助下确保工程款的顺利实现。

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第2个回答  2014-07-30
权利行使的时间问题,司法解释从建设工程承发包实务出发将工程拖欠款优先偿还权行使时间的确定分为两种情况,一种是建设工程能顺利完工正常情况下工程价款优先受偿,其起算时间为“建设工程竣工之日”,限于竣工后6个月内;另一种是工程无法完工情况下的工程价款优先受偿,其起算时间为“建设工程合同约定的竣工之日”限于约定竣工之日后的6个月内。对于第一种情况下的“竣工”需要区分民事法律上的“竣工交付使用”行为与行政程序上的“竣工验收合格”行为。民事法律上的“竣工交付使用”是指承发包双方当事人对承发包合同履行情况的相互认可,对发包方而言是工程完工方面量与质的验收和接受,对承包方而言是工程款的确定与收取。工程“竣工交付使用”的法律特征是建设工程标的物占有权的转移。行政程序上的“竣工验收合格”则是在“竣工交付使用”基础上完成法定的行政许可手续,目前主要涉及建筑、规划、消防、卫生防疫、环保、住宅等一系列部门的竣工验收。从这个角度讲,竣工交付使用不等于竣工验收合格,两者的差异在于竣工验收标准有的可能相同,有的有所不同,从行政许可改革的趋势看,两者分别进行的可能性越来越大。因此,工程款优先受偿行使权6个月期限的起算时间应以承发包双方当事人之间的“竣工交付工程”之日为准,而不是完成全部行政程序上的“竣工验收合格”之后。工程处于无法完工的情形时,工程价款优先受偿权的行使时间就转化为建设工程合同约定的竣工之日。其时,建筑承包人就可以开始与发包人协商处理工程价款的确定与支付问题;双方不能达成协议时,建筑承包人就可以也只能通过直接行使工程拍卖权以实现其工程价款优先受偿,而这一权利行使的期限应为合同约定的工程竣工之日起6个月内。为了有利于工程价款优先受偿权的行使,建筑承包人需要采取的法律措施是:第一,建筑承发包合同中应明确约定工程竣工日期,工程款按进度支付的时限,以便于出现工程不能完工情形时及时行使工程拍卖权;第二,建筑承发包合同中应明确约定工程竣工交付时,工程价款结算方法及结算时限,以避免因寻找审价师而拖延工程结算时间。行使拍卖权的三个关键问题 司法解释将工程拍卖权行使的时间确定在工程竣工后,那么一个自然发生的变化是行使优先受偿权的标的物由建设工程转变为房地产。由于建设工程交付后建筑承包人失去了对其占有权,房地产法律特性与建设工程不同之处是具有随时转让的可能性,如何确保优先受偿权行使具有实在的标的物就成为建筑承包人必须解决的一个操作问题。解决这一操作问题的关键之一是在工程竣验收时承包人必须与发包人完成工程价款及其拖欠款的结算,不完成结算也就意味着未来6个月内无法行使工程价款的优先受偿权。关键之二是承包人必须要求以该建设工程中尚未出售、并且没有债务负担的建筑物部分为拖欠的工程价款设定一个抵押物,以便于工程价款优先权行使有物的保障。关键之三是向房地产登记机构办理工程拖欠款额确定登记与抵押权登记,以阻断可能发生的由该建设工程转化为房地产后的恶意转让。否则,6个月期限内发包人不履行支付工程拖欠款义务时,建筑企业向什么客体对象行使优先受偿权呢?这一做法对改变目前工程款尚未结算就交付使用、工程交付使用却未确定工程拖欠款支付时限等不规范的工程竣工交付方式是有积极意义的。行使权利的标的问题 首先应是一项工程,而不应是工程的一部分;工程一旦交付后,再行使拍卖权,其标的物必然将发生变化,不再是工程而是部分房地产了。因为工程中的一部分或者大部分将按销售合同转为他人的房地产,可作为工程拍卖对象的标的物仅仅是一部分,甚至是很少的一部分。消费者已支付的购房款优先于工程拍卖权的权利并非一定需以实物交付方式来排斥工程拍卖权。在工程交付时、甚至工程交付前,也同样可以实现这一消费者的优先权。
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