如何用市场法评估土地使用权?

Question

如题所述

Answer 1

理论上的东西就不说了， 实际操作是，首先要找到三个或以上近期与待估宗地同一供需圈内同类型的土地成交案例。规程上说是三年内的交易案例都可以，但实际中一年内的更为妥当。比较案例的楼面地价水平要相当，不能找那种特殊的、价格水平与正常市场水平相差很多的案例。然后进行因素修正。因素修正相同的基本有：土地级别修正、交易方式修正（是招拍挂出让还是补交出让金等）、交易情况修正（是否为正常交易）、使用年期修正（土地使用剩余年期）、交易期日修正（根据地价指数得出）。区域因素修正要根据不同的土地用途设定不同的因素修正，如商业用地往往产业集聚度、商服繁华度等比较重要，住宅用地就是公交便捷度、公用配套设施等比较重要，工业用地就是交通条件、产业间协作条件等比较重要。个别因素修正基本就是容积率修正、土地形状、面积、地形坡度、地质状况、规划限制等。将待估宗地指数的设定为100来将比较案例进行对比修正。就能得出三个比较案例根据待估宗地修正后的价格，然后取三个比较案例的平均值来求取出待估宗地的价格。

Answer 2

经济主体在市场的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。市场比较法就是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。其计算公式为：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V----待估宗地价格；
VB----比较实例价格；
A----待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；
B----待估宗地评估基准日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
D----待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E----待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。本回答被网友采纳