土地即将到期的房地产市场价格评估

Question

商业房地产在抵押贷款中的市场价格评估过程中，应该采用什么方法，如何做细节处理，对于土地价格及房屋价格是否要统一年限

Answer 1

1、商业房地产在抵押贷款的评估中，一般采用市场法和收益法为好。
2、细节处理，一般可根据估价对象的区域因素和个别因素进行分析：
区域因素一般包括：
交通条件：即主要道路和公交线路等
配套设施：即附近显著的商业物业、居民小区、金融机构、政府机关等
繁华程度：市级、区级、居民小区级商业中心或专业市场
个别因素一般包括：
建筑结构、装修情况、临街情况、朝向楼层、内部格局等。
3、土地价格和房屋价格应统一年限，即有效经济寿命。

对于土地使用权即将到期的问题，应做以下处理：
根据将颁布的<物业法>规定,土地使用权到期可续期。应向当地土地管理部门了解估价对象土地使用权是否可续期及可续期的年限和续期应当支付的费用（如无该费用说明，可参考现阶段新出让商业用地所需的费用）。然后将土地使用权的市场交易价值减去续期所需费用，即为土地价格。
至于收益年限，可考虑土地续期后的土地使用年限与房屋剩余使用年限的低者作为收益年限。

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