柬埔寨的公民可以拥有独立土地所有权。根据2010年所有权法律条规，驻柬埔寨本地的外国人也可拥有某些特定房产的产权。
但是，这些所有权仅限于分契式产权的大楼，而分契式产权只有新建成的公寓大楼才有。
根据分契式产权条规，外国投资者不能合法拥有地面层公寓，所有外国投资房比例最多只能达到一栋共管公寓大楼的70%。
尽管如此，外国人租赁一套有土地的房子最长期限可达50年，而且还可续约50年。
对新房买家来说，柬埔寨土地产权分类很让人困惑。让我们深入了解一下柬埔寨买房的三种方式，以及柬埔寨房屋所有权和土地产权的一些错误观念。
1975年到1979年间的所有土地产权记录都已经毁掉了，这就是说战后对所有权的证明几乎是不可能的了。1989年，柬埔寨通过了土地法，2001年的时候又通过了土地私人所有权的修订版。
2001年土地法创建了发行土地产权的土地注册系统，到当今仍然适用。自那时起，有200多万的土地产权下发给柬埔寨居民。
现在房产拥有权有三种土地产权形式：硬产权、软产权以及共管公寓大楼的私人拥有权——即分契式产权。另外，还有一种高度安全的LMAP产权。
1）硬产权
硬产权是柬埔寨房产拥有权中最强有力的形式，也是最好的土地产权。
硬产权证书是由国家土地管理规划局颁发的。
硬产权包括国家级土地部门和国土办公室充分认可的详细信息。
转让硬产权时需要交付4%的转让税。
2）软产权
软产权是所有权形式中最常见的一种，最常见的是柬埔寨土地产权。
这是当地政府认可的一种土地产权形式。
软产权由当地行政区或区办公室颁发，不是国家级的——但也是一种所有权方式。
为了避免交易税和其他一些费用，大多数房产交易仍然以软产权的方式进行。
但是，大多数新房项目交易都是以硬产权的方式进行的，因为硬产权才是最长久可靠的土地产权形式。
3）私人拥有权
共管公寓的私人拥有权是最近才出现的一种所有权形式，让外国投资者可以合法拥有柬埔寨房产。
最常见的就是分契式产权。
分契式产权是继土地产权之后比较常见的一种形式，但是发展迅速。
2010年5月24日颁布了外资所有权法。
这个法规限制外国人拥有共管公寓。外国人仍然无法获得土地产权。
共管公寓楼指的是有多个业主的大楼或建筑，大楼的某些部分是某个业主专有的（独立单元房），某些部分是所有业主共同使用的（公共区）。
分契式产权最近已经扩展到商用大楼，尤其是合租的办公楼。
4）土地经营管理项目产权（LMAP产权）：
LMAP（土地经营管理项目）产权系统由世界银行引入柬埔寨，通过土地管理城市规划和建设部门来改善土地产权的安全性。
在这种模式下，国内所有土地都必须注册GPS坐标。
如果你已经有了LMAP产权，与周边各方都达成边界协议，那么所有的边界争端都能解决。
为了在柬埔寨拥有外资房屋所有权，获得有价值的房产，你在任何情况下都要做尽职调查，花费时间。
想了解清楚所有的问题，明良君强烈推荐租房购房时寻求有经验的当地人帮助，或者是通过可信赖的房产中介。当然，最安全也简便的方式，就是购买由国内开发商或柬埔寨当地大开发商开发的，新近开始出售的商业楼盘。