在房地产市场的风口浪尖上，近日，网传北京海淀区出台了一项二手房指导价政策，尽管官方尚未正式确认，但这一消息已在业界引起了热议。北京，这座城市的楼市调控又有了新的动作。
率先受到关注的是海淀区的29个核心区域，特别是那些学区房溢价显著的小区。政策规定，这些小区的二手房若挂牌价格超过官方指导价1%，中介将无法进行交易，这无疑对学区房市场的热度产生了直接冲击。
这些小区包括了海淀区的顶级学府，如中关村三小、中关村一小、翠微小学和人大附小所在的学区。具体名单详列如下：（见表格，此处为原文表格内容）
从今年2月深圳率先推出二手房成交指导价开始，北京的这一政策似乎是在效仿深圳，但据悉，此次并非官方住建部行动，而是中介行业协会的推动。随后，无锡、成都、西安、上海和宁波等城市纷纷跟进，学区房调控的焦点愈发鲜明。
数据显示，北京热门学区如海淀的二手房价格在过去一年里急剧上升，以蜂鸟家园为例，顶级学区的44平米一居，2020年6月的价格是736万，到2021年底已飙升至860万，涨幅令人瞩目。然而，这种过度的学区溢价与“房住不炒”的政策初衷背道而驰，市场投机气氛浓厚。
二手房挂牌指导价的出台将如何影响市场？
深圳和上海作为先行者，政策实施后，成交量和价格均出现明显变化。深圳的二手房月均成交量下降了一半，成交均价也连续下跌，而上海在7月政策后，8月成交量骤减，价格环比下降7%。这些都说明，指导价对市场调控效果显著。
对于北京，海淀学区的指导价政策无疑是雪上加霜。预计接下来几个月，市场成交将进一步下滑，特别是学区溢价过高的小区，价格波动将更加明显。
那么，学区房还能否买入？
政策落地后，短期内可能会看到一些业主因价格压力选择降价出售，对于有学区需求的家庭来说，这可能是一个买入的好时机。例如，一些海淀学区房已降价200万，甚至以今年高位的7折出售。
然而，学区房溢价的根源在于教育资源不均衡，政策调控旨在让价格回归理性，让更多家庭有机会获得优质教育资源。但只要教育需求和不均衡现状存在，学区溢价就难以彻底消除。
总之，北京海淀区的二手房指导价政策开启了新一轮的楼市调控，对学区房市场产生了深远影响，对于购房者而言，这是一个需要谨慎判断的市场新阶段。