不动产物权的设立变更转让和消灭未经登记一律不发生效力对吗

Question

如题所述

Answer 1

“一律”太过绝对，是不正确的。
根据我国民法典物权编规定，我国不动产物权的各种变动原则上需要通过登记产生效力，但其他法律如果有相关规定的，如土地承包经营权、地役权、宅基地使用权自合同生效时设立，合法建造拆除房屋等事实行为自成就时确立等情形是不需要经过登记就可以生效的。
法律分析
“不动产物权的设立变更转让和消灭未经登记原则上不发生效力”是由于我国的民法典物权编采取“物权变动公示原则”所决定的，从法条来看，我国目前对物权行为的生效采“合意+形式”说，承认物权行为独立性但不承认无因性，因此，“合意”依赖于双方签订的合同才能得到体现，而“形式”则是使其具有权力外观，取得“物权的对世性”的必要过程——因此，比起“不动产物权的设立变更转让和消灭未经登记原则上不发生效力”这一说法，“对世性权利的设立变更转让和消灭需要某种权利外观”的表述更为精确，所以，个别特殊的不动产物权不一定需要通过登记取得权利外观，从根本上说，这是由于“登记＜确立权力外观的手段”所决定的，如国家自然资源从公法理论上说天然属于公民与国家，又如法院的生效文书具有相应的公信力，另外，对于地役权采的是“登记对抗主义”而非“登记生效主义”，这意味着地役权从性质上来说并不特别强调“对世性”而是“对人性”。
法律依据
《中华人民共和国民法典》 第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《中华人民共和国民法典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民法典》 第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

Answer 2

两个条规定不矛盾。第九条规定的物权登记问题，未登记不发生效力，但不影响合同效力，如买卖房子，未过户，但不影响买卖行为，如卖方将房子又出售另一方办理过户手续，这时要保护已登记的一方。第十五条仅指合同而己，未办理登记，合同有效！