换房住，但无法办理过户，有没有一定形式的法律协议来保证房子的使用权？

Question

背景是这样的：老人有10个孩子，老人自己有一间房子，有房产证（114平，户主登记的是老人的名字），孩子A呢有一套新房，但是处于还贷期（100平多一点，还有20年，房产证当然在银行做抵押，户主当然是孩子A）。
困难是这样的：老人想跟孩子A换房住，但是因为孩子A的新房子还在还贷期（刚买的），按照规定，是不能办理过户的，除非把贷款一把交齐，但是这明显是不可能的。
这样是否可行：老人与孩子A不办理过户了，老人到孩子A的新房住，孩子A到老人的房子住，从亲情关系上讲，就是老人的房子算是孩子A的了，孩子A的房子就算是老人的了。为了避免将来孩子A不认账，老房子不搬出来，新房子房产证写的还是自己，也霸占住（此时不考虑老人的意愿），一家人决议签一份“协议”，由当事人老人和孩子A签字，老人其他9个孩子也作为见证人签字，一大家人共同签署一份“协议”（商议着写，集体签字），来保证新房能够继续按照老人的意愿进行使用。
问题是：
1、这种“协议”是否有法律效力？
2、应该去哪些法律或者事业单位部门咨询？
3、在我国法律中是否有这种官方协议或文件？
4、或者在银行是否可以提前办理“未来明确过户”的协议？
想请求法律专业的专家来帮忙回答，谢谢您！如果有这方面的规定，请列举出处，方便我进行查询，十万分的感谢您！

Answer 1

协议只要双方意思表示真实，不违反法律规定就有效力。但因为不能登记，所以不能发生物权变动的效力，只能产生债权效力。也就是说合同有效，但房屋所有权还是没变动。
这种协议可以去公证机关问问是否能公证，但即使公证了，也不能发生物权变动效力。因为不动产物权的变动只认登记（也就是房产证）
没有官方协议、文件可供参考，只能自己拟定。
如果老人不参与还款，那么银行几乎不会接受未来明确过户的协议。因此只能按照转贷的方法处理，相当于房屋转卖，也就是由老人来还款。然后A还老人的款。但这个首先需要银行同意，现在大部分银行不同意，即使同意也很麻烦，至少老人要交30%以上的首付款。但这样办的话，银行可能接受房屋首先过户，让老人完完全全变成新的抵押贷款人。

Answer 2

以下是我个人见解。
1.我认为房产证的法律效力时最高的，因此要使者个协议有效，唯一的办法必须在协议中写明A放弃新房子的所有权，作为交换老人也要放弃原有房子的所有权。
2.房产局，律所
3.我读的法律书不是很多，但我只知道房产证的法律效力是最高的，这种应该没有
4.这牵扯合同法内容，可以转由老人代为清偿，但是之前也要与A达成这方面协议等等

Answer 3

1、有效，但老人此房产无法进行交易。不过协议的根本目的是在不违背法律政策的前提下，体现协议双方真实意愿，如果协议明确在A还贷后办理过户，这样的协议还是有效的。建议做公证。
2、交易中心咨询。避免和当前限购之类政策发生冲突。另外不要让交易中心误会是避税。
3、没有
4、银行不会受理。理由是银行无法也无权对协议的合法性以及执行发生做解释。

建议：到孩子A的贷款银行咨询下“转按揭”，如果你不了解“转按揭”可把这三个字直接在百度搜索。其实也就是办理过户，过户的时候将A的贷款转到老人名下，前提是老人能够让银行相信他的还贷能力。

Answer 4

1.协议有效，房屋所有人还是归A所有
2.房屋所在地的交易中心
3.无
4.银行不会过问你房产交易的事情。

Answer 5

没有用

这种协议没有法律效果的

法律文件中，是以房产证名字为准，