我国由于改革开放发展到了一定程度之后,经济发展快的一些城市对周边郊区进行城市化建设改造。为了实现统一的规划市政建设,需要对城市的郊区额农民原建住房进行拆迁,为妥善安置拆迁群众的居住用房,政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民。这种住房,称为还建房或统建房、统建楼。还建房分为两种:区别的重要依据就是土地类型和土地人。如果土地人为集体,那么就是小产权房;如果具备土地使用权证,是通过出让或划拨的方式取得的建设用地,并且具备开发所需要的五证。那么这样的房屋是具备办理产权证的条件的,只是看开发商何时办理的问题。一般来说农村在集体土地自建的还建房都是小产权房,购买这样的房屋本身就是风险很大的,因为小产权房在法律上没有保障。我国改革开放发展到一定程度后,部分经济发展快的城市对周边郊区进行城市化建设改造。为统一规划市政建设,需要对城市郊区农民原建住房进行拆迁,为妥善安置拆迁群众的居住用房,政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民。这种住房,称为还建房或统建房、统建楼。还建房与商品房的区别主要体现在几个方面:
1、取得方式:商品房是以货币交易的形式购买,而还建房主要是以补偿形式取得。
2、土地性质:大多数还建房是政府划拨土地兴建,土地性质为划拨地,而商品房全部是出让地。
3、交易税费:土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的,而商品房没有这笔费用。
买还建房需要注意：
1、对于没有产权证的房屋买卖,因不能证明卖房对买卖房屋具有权,所以公证处不会给予公证。
2、有的拆迁还建房属于经济适用房,而有的属于商品房,这点你要弄清楚,如果还建房是经济适用房,那么,根据《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用住房在取得房屋权证和土地使用证一定年限后(一般为5年),方可按市场价上市出售;出售时,应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。
3、购买还建房会有比较大的风险,如果你实在要买,可以先与卖方签订房屋期权买卖协议书,对交易的详细内容步骤和方法越清楚越好,约定的违约金好不低于所付金额的两倍。再让卖方签署一份代为办理还建房一切事宜的委托书给你,并移交相关资料,由你全权处理还建房权证办下来之前的一切事宜。该委托书可以拿去公证。等到还建房权证办理下来后,你们再按照约定去办理过户手续。
还建房户型等相关信息秘而不宣 不少人在签订拆迁补偿协议时只知道还建到哪几个小区，而无从知道还建房的面积、户型结构，甚至楼层、配套设施、容积率均不知情，而一旦协议签订，也只有几个档次的面积可选，至于户型图，往往是选定面积谈妥补偿价后，最后才登场。届时，遇到不合理房型，也往往只能自认倒霉，委曲求全。还建房密度过大难采光 由于还建房价格较低，开发商为了保证利润会增加房屋密度。在最小的占地面积内完成拆迁安置，除了把房子盖得尽可能高，还要把房子盖得尽可能密集才行。许多开发商并不公开提供这些楼栋的容积率、采光率、绿化率等数据，只有到现场了实地看，才能真正了解情况。没有自然采光，增加了用电成本，同时，衣物难以晾晒，室内黑暗，会让人心情压抑。还建房小区质量、物业差，绿化不达标 由于利益比商品房少，还建房更容易发生“偷工减料”的现象，所以造成质量不达标。常见的还建房质量问题有：房屋漏水、楼板龟裂纹、保温层缩水、消防不达标等。由于缺乏监管，开发商也不会把过多的成本放在园林绿化上面，使得还建房的绿化偏少。此外，还建房也由于价格低，小区的物业服务也一般。没有取得预售许可证的还建房需要一次性付款，不能贷款 有些还建房虽然均价较低，但面积却不小，因此总价比较高。而要求一次性付款，这对于资金准备不足的购房者是障碍。
有的还建房是因为政府拆迁需安置拆迁地的住户所修的还建房，这种还建房里面有几种情况，一是土地性质属国有出让土地，这种是可以交易的，所建的房屋当然也就可以交易，另一种是土地性质属国有划拨土地，这种可以交易但需补交出让金，房屋在补交了出让金的情况下是可以交易的，还有一种是已指定了房屋所有人的，这种就不可以交易了，就是你双方私底下签了交易合同也是属非法的。其实总的说起来就是看土地的性质，第一种在二次交易中不需缴纳出让金，费用会低不少，第二种就得缴纳不菲的出让金，第三种就属于非法买卖了。
而商品房则是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司，通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，包括新建商品房、二手房等。
2、产权上的区别：相对于商品房来说，还建房与之在产权上是有着非常明显的区别。一般来说，现在有许多的还建房并不是完全产权，即你可能具有完全的房屋产权所有权，却不一定会具有完全的土地使用权。
因为很多安置房的土地性质都是划拨的，也就是没有缴纳土地出让金的。因此如果你的还建房想进行再次交易的话，是必须要补交土地出让金的。
而商品房就不同了，商品房是拥有完全产权的。即具有的完全的房屋所有权和完全的土地使用权，土地性质是出让，是可以正常的上市交易的
3、交易上的区别：因为还建房的安置对象是特定的动迁安置户，所以该类房屋的买卖除了受法律、法规的要求的规范之外，还会受到当地政府相关的地方政策的约束。而且，不少还建房还会有交易时间的限制，会规定在几年内不得上市进行转手。但是，如若拆迁的还建房已经取得了房屋所有权证，那么就可以进行上市交易了。与还建房交易方式不同的就是，商品房没有明显交易时间的限制。
4、质量上的区别：商品房的质量通常还是比较有保障的。但还建房就不同了，由于还建房因为建筑利润的问题，因此在社区里的容积率、绿化率、物业能力相对会明显较弱一些，也就是居住舒适度往往是没有商品房高的。