如何规避农村宅基地买卖的风险

Question

有个朋友想在郊外买块宅基地来建房子，但因国家相关政策不允许宅基地买卖，所以担心即使与卖方协商一致签订了协议，也害怕该协议随时被确认无效。请教相关法律专业人士，该如何来防范这个风险？谢谢！

Answer 1

　　既然国家政策不允许买卖宅基地，法律专业人士也只能给出否定的回答，但这社会很奇怪，往往遵纪守法不一定能赚钱，赚钱的一定是有风险（不是我鼓吹大家不去遵纪守法，只是鱼与熊掌不能兼得，既完全规避风险又能突破政策去买卖宅基地，的确不管解释的多么彻底都是做无用功）。我从两个方面侧面回答你的问题。
　　一、为什么有买卖宅基地现象存在
　　存在就是合理，存在就是有市场需要，贵的买不起，价格不高，自住为主，合适找下个刚需的人卖掉……都是买卖原因。但宅基地买卖，倒是国土部门不一定能监管到位，你买了，它也不会无缘无故来查处你。不能过户，就意味着不受法律保护，也就是你说的风险，随时可能被卖方通过司法途径收回。不过在全国很多地方这种现象是普遍存在的，也是受广大群众打默许的接受的，买方也知道，卖掉也就两清，反悔这种例子极少，这里再重复总结一下几种原因，1、买卖双方对法律都不是很较真（或者不懂法），通过村里干部和双方亲戚见证，写着买卖合同书（或卖契），钱、房两清后，一般永不反悔，如果反悔，大多会觉得卖的人不讲信用，农村有些人以讲信用自居，没大利益的前提下，不会轻易废了自己的名声；2、对集体土地的政策，还抱有能变更过户的希望，毕竟集体土地实行有偿转让的传言，从没停止过；3、最主要相对来就，不能过户，加上是集体土地，市价比较适合中低收入的人，面对现实只能接受这种性质土地的房屋。
　　二、基上以上非法律因素，我建议你通过当地比较有能力（一般是村委会主任）的人当见证人，出点辛苦钱，以原房东（或原宅基地户主）名义报批基建房屋，有风险但只能通过信任和赌博的心理，就好像社会上有很多事情没法律约束但有道德约束，道德对遵守者大于天，对违背者贱如蚁。你跟郊外的卖主，完善买卖合同和扣留部分押金的方式，等你搬进去住，相对来说也就稳妥了。追问

如果买方与卖方签订了房屋买卖协议，建筑在该宅基地上的房屋可以办理过户登记吗？

追答

不可以。在回答你这个问题，说明一下农村宅基地的基本释义和申请条件：
一、基本释义：农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。
二、申请条件：1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：1、年龄未满十八周岁的；2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；3、出卖或者出租村内住房的。
宅基地取得后才有可能办理相关房屋产权，农村宅基地的取得对象很单一：仅限本集体经济组织内部符合规定的成员（有时也称本村农业户口），签订买卖合同并不能规避集体土地不能上市买卖（流转）的这一硬性政策规定。

追问

那听您这样分析，农村宅基地买卖从法律方面来说始终是无法消除其风险了？即使双方履行了合同，其也是没有法律保障的？这种现象存在的保障只能是仅靠道德来约束？那如果买方没有成为该集体经济组织的成员，是不是要存在自己住的房屋还写着卖方名字的尴尬现象呢？
另外一个问题就是，买方可不可以拿到集体土地使用权证？

追答

1、对的，完全消除风险不可能，有可能的话，也只能当地政府部门你有熟人，他冒着违规违法帮你，但这样同样潜伏着风险。对于买卖宅基地双方，履行所签订的合同中的条款，其实也能保障你买方的权利，他作为卖方不出来争，谁还会没事出来争？买方不成为集体经济组织成员是不可能取得宅基地，宅基地是给特定对象享有的（村内部经济组织成员并符合享受条件的）。
2、你作为买方如果不是该村村民，是不能拿到你自己名义的集体土地使用证的，如果能拿到，我们上面的讨论就没必要的，也相当于不存在风险了。我想买方拿到的也只能是卖方名义的集体土地使用证（按正规来说，以他的名义报批才有资格申请相关手续），卖方要配合你去申报用地手续和待竣工验收后申领土地证才行（证件是卖方名义的）。
3、我建议你托熟人征询一下当地国土部门工作人员的意见，有些地方对政策把握地相对宽松。

Answer 2

一、规避农村宅基地买卖的风险最好办法，就是办理房产证，如果原有房产证的就办理合法的过户手续。
二、办理农村宅基地房产证，需要准备如下资料：
根据《房屋登记办法》的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；
（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；
（六）其他必要材料。
申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
所以，想要办理农村房产证的，首先需要准备好以上的材料。对于材料不是很清楚的，可以去当地房屋管理部门简单咨询一下。
二、农村宅基地房产证如何办理，办理的流程
农村房屋产权证办理流程如下：
（一）申请人提交下列材料提出申请：
（二）受理，提交农村房产证办理需要提交的材料后，工作人员会受理
（三）公告；
（四）审核；
（五）收费；
（六）记载于登记簿；
（七）发证。

Answer 3

法律规定城镇居民是不可以购买农村宅基地以及在农村宅基地上建设的房屋的《土地管理法》第8条规定，农村村民的宅基地，属于农民集体所有。农村村民对宅基地只有使用权，一律不准转让或买卖。