作为专业人士,有必要澄清如下几点:
1、先普及一下“大产证”和“小产证”知识,许多人至今未弄明白。大产证本质上就是“房”或“地”从“无”到“有”的一个初始登记的发证,如同婴儿出生,发个
出生证一样。开发商在一块地上建了若干套房屋,这房屋原先地球上是没有的,现在有了,要取得国家管理机构对其法律上的认可
确权,我们把这个认证过程称之为“房屋初始登记”,把经过确权的结果以颁发
房屋产权证形式固定下来。这张证俗称“大产证”。又因为产权人把它拥有的某套房屋卖给了或“送”给了别人,受让人也要对其取得的房屋确权,取得法律文书。我们把这房屋的过户过程称之为“房屋转移登记”。登记的过程就是审核的过程。若它符合国家的规定,则对这套房屋的新产权人发证,这个证称为“小产证”。
2、“开发商拿不出大产证是因为抵押给银行了”是个混淆的错误的概念。首先弄清楚,抵押物是“大产证”?“房屋”?大产证是不能做抵押物的!即便是房屋抵押也不用将办出的大产证押给银行的,这点开发商和银行都懂的。既然交房前就存在抵押了,从开发商角度讲,只能是发生过“在建工程抵押”,从购房人角度讲,是“预购商品房”的抵押。国家规定,凡是被列入在建工程抵押的房屋不能进行预售,除非银行对该套房屋先解除了抵押。因为卖给个人,个人完全可以拿它办“按揭”抵押给银行的。这会形成一套
期房的双重抵押,是不许可的。
再则,“抵押”不转移“占有权”,这是抵押与典当的本质区别。你把房屋抵押给了银行,你照样可以使用该房屋啊!
3、抵押不影响产权登记,也不影响交房。交房是房屋的实物转移,办证是房屋的权属转移,两者可以有条件地分离,现实中几乎无法做到同时转移。房屋买卖,双方约定的交房条件可以有两种:一是取得了住宅入住许可证但还没办出大产证就交房;二是办出大产证后的交房。法规上都是可以的。你的属于哪种,参见
购房合同约定。符合约定的就能交房。即便抵押还存在,开发商照样可以办出大产证并自己拿着,你按揭的房屋照样可以办出小产证你并持有它。办理了抵押登记后,银行取得的是“其他权利证明”或“他项权利证明”。用专业术语来表达:产权证发给产权人,“他项权利证明”发给债权人或抵押权人,两码事嘛。