农村宅基地（已建房）买卖问题

Question

本人女性，本身是农业户口，由于读大学毕业后回来入了非农业居民户口（可怜当时无知），我一个人一本户口簿。已经无法再改为农业户口了。但户口所在地仍在本村。
我嫁给了同镇 隔壁村的一个男孩，他的户口的情况跟我一样非农（再次可怜无知）。
因当不起房努而选择回家买旧房子。
现在我的村里（应该是我老爸（农业户口）的村里）有人有块宅基地要出售。土地110平方，建筑面积70平方，三层合共210平方米。1989年建造。只有集体土地使用证。
卖主是本村一农业户口，女人（她一人的业权）。她丈夫名下有数套房。
我问村里面的干部，说是出嫁女不能买。不知其真伪。难道政策也重男轻女？

问题是：我能够以我自己的名义购买这个土地使用权和地上的楼房吗？怎样才能？
能够办理我名下的国土证吗？怎么办呢？
假设现在价格是40万，过户的手续费大概多少钱？是按40万作为计算的基数吗？
分数不多，肯请各位帮忙解答。尤其请法律专业人士帮忙。小女子跪谢。

Answer 1

　　你好，首先同情你们的处境。
　　根据有关法律规定，土地是不能随便买卖的。农民可以有土地的使用权，包括宅基地，但不可变卖宅基地与责任田——有此行为者，均属违法。而且，农民所盖房屋面积的多少，也都是有规定的；在符合规定的情况下所盖的房屋的产权，归农户所有，但不包括宅基地；农村一户只能拥有一处住宅。
　　所以，你所说的你们那里的一些情况，是与法律相背的。另外，村干部的“出嫁女不能买”的说法，也是没有道理的。如果可以买卖的话，就什么人都可以买卖了，分什么男女？
　　因此，对于宅基地，或者说土地使用权，是不能购买的，任何人都不能买卖——因为这种行为是违法的行为。但是，地上部分是可以买卖的。不过也需要具备一定的条件，比如像你说的那种情况就可以。那位女士具有那处宅基地的使用权，你买下的只是房屋的使用权，而不是宅基地的使用权——那个是不容买卖的。你就等于在那位女士的宅基地的使用权的“保护”下，取得了房产的使用权，而不可能取得宅基地的使用权。你们之间的买卖关系，是在你们双方之间产生，用不着中介，不存在“手续费”问题。你们双方立一份字据也就可以了——那是你情我愿的事情。换句话说，你们的交易行为是“民间”行为，不受法律保障，只要那位女士对那处宅基地的使用权
　　不被剥夺，你就可以一直使用那处的房产；而一旦该女士死亡，那么她的对于该宅基地的使用权，也就自然失去。到那时，你的那个房屋就有被拆除的可能了——原因是你不是农村户口。
　　但是，和谐社会应该不会出现那种被拆除的情况的。这种方式买卖房屋的情况在我们那里也是有的，但是大家都相安无事。所以，本人在这里，也祝你好运！
　　总结一下：你是不能以你自己的名义“购买”这个土地使用权的，但是可以买她的房子；
　　不存在“国土证”的问题——谁都没有那个证；
　　不需要“手续费”的，但一定需要一个协议；
　　这种楼房不值40万的，210平方的建筑面积，现在在农村有20万就可以盖起来了。
　　以上的回答，但愿能够于你有所帮助。在此建议：学习一下土地法规

Answer 2

从题主家的情况来看，从法律层面来讲，题主确实无权购买该房屋的。

农村房屋的买卖可以分为三大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖;一类是农村居民与本集体经济成员之间的农村房屋买卖;一类是农村居民与非本集体经济成员之间的农村房屋买卖。

一、对于城市居民到农村购买农村房屋的效力，在司法实践中已没有任何争议，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规以及政策的规定，城市居民到农村购买房屋的合同属于无效合同。

二、对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖合同效力，根据《土地管理法》的规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权，所以《物权法》第一百五十三条作出如下规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同也属于无效合同，因为根据法律规定是不能办理宅基地过户登记的。农村的土地只是属于本集体所有，如果随意将房屋转让给非本集体成员，那么无疑是侵害了本集体公共利益和他人合法权益，该合同属于无效合同。

三、对于同一集体经济组织成员的房屋买卖行为法律没有禁止，只是规定，一旦村民将房屋转让他人后，不能再申请宅基地。不过即使是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖也要符合以下几个条件：

(1)转让人与受让人为同一集体经济组织成员;

(2)转让行为须征得集体经济组织同意;

(3)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

(4)受让人符合宅基地使用权分配条件。

Answer 3

买卖宅基地是违法的。《宪法》第十条和《土地管理法》第二条都规定，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。据此可知，我国是禁止进行宅基地买卖的，当然村民也不能拿宅基地来出卖以获取利益的。

Answer 4

近年来，城市不断向郊区农村扩张，大批农村土地及房屋面临拆迁，农村宅基地房屋的可期待利益越来越大，因此农村宅基地房屋买卖便成了群众关注的一个问题。可是到底农村宅基地房屋能否买卖?怎么买法律才会认可？

Answer 5

不是滴，你的算术不好吗？