房产评估的方法

Question

如题所述

Answer 1

1、成本法：
房地产成本评估分为两部分，一部分是土地成本积算法，就是对合法取得的土地成本进行核算，然后将取得的利润积累，得出土地使用权价值，另一部分是房屋重置成本法，就是将房屋按照当下市场标准核算成本，同时还要考虑到开发商的利润，最后两者相乘得出房屋总价。
2、市场比较法：
将需要评估的房产，与已经成交或评估过的同类产品进行比较，然后将各因素数量化，最后得出房产的实际价值，注意对比的房产必须是相同用途，相同情况以及正常报价的。
3、剩余法：
这种评估方法一般用于单项房产价值评估，或者单项土地使用价值评估，计算方式也很简单，因为总价等于土地价值加房产价值，所以只要知道其中一项的价值，就能推算出另一项。
4、收益法：
这种评估方法的不定因素比较多，不同地区和不同的房产都会影响收益率，一般是根据收益来推算该房产的价值，计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率。
房屋价值评估是高好还是低好
1、二手房税费。房屋评估价影响贷款的额度和税费的多少。一些城市缴纳的交易税费如增值税、契税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。
2、二手房贷款额度。由于二手房首付款=实际成交价-贷款额度，贷款额度=评估价×(1-首付比例)，因此，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价低，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金。

Answer 2

房产评估可以使用多种方法，以下是常见的房产评估方法：

市场比较法（Sales Comparison Approach）：该方法通过比较目标房产与类似房产在同一地区的市场成交价来确定房产的价值。评估师会收集和分析类似房产的销售数据，并考虑房产的特征、位置、面积、房型等因素进行比较。

收益法（Income Approach）：该方法主要适用于出租房产或商业房地产的评估。通过估计房产未来的租金收入以及预期的投资回报率来确定房产的价值。评估师会考虑租金收入、资本化率、运营费用等因素。

成本法（Cost Approach）：该方法是根据房产的重建成本或替代成本来确定房产的价值。评估师会考虑房产的建筑成本、土地价值以及折旧等因素。这种方法适用于新建房产或特殊用途房产。

综合法（Combined Approach）：综合法是结合多种评估方法进行综合评估的方法。评估师会根据具体情况综合考虑市场比较法、收益法和成本法等因素来确定房产的价值。

评估师根据房产的特点、用途和市场情况选择合适的评估方法。在实际评估过程中，也可能使用其他附加的方法或技术来增加评估的准确性和可靠性。重要的是评估师要基于可靠的数据和专业判断来进行房产评估。评估问题咨询请点击头提问，有问必答。