房屋租赁合同纠纷咨询律师

Question

我有一处门市房，08年6月份出租给刘开饭店，刘开了半年（12月份）倒闭了，他将饭店设备兑给了张，房子也转租给张，到09年6月1日到期。
我同张签了合同，大致是将房子租给张，09年6月1起租期为3年，主要部分就是这些。我现在09年4月份想把房子卖了，我已经通知了租户，让他6月1日之前搬离，但是他说我违约不肯离开。我算不算违约呢？
张转租之后我没有收取张的任何租金和订金。张的合同有效吗？
新房主自己使用房子不转租给别人。我同张的合同是08年12月份签的，09年6月1日起，缴纳09年至10年租金。

Answer 1

重赏之下必有勇夫，呵呵...浅谈一下我的看法，仅供参考：
（一）理论上讲：
首先，根据楼主所述“我同张签了合同，大致是将房子租给张，09年6月1起租期为3年”所以您已经默许了刘的转租合同,合同尽管没生效但已经成立了。也就不适用《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
其次，如果张有下列情形，你可以解除合同。《合同法》第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
再次，09年6月是合同生效时间，由第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是所谓的“买卖不破租赁”。所以即使房子卖了，如果租赁合同不到期也不能终止合同。楼主卖房时可以给买方协商一下，大不了租金归买方就是了。
我不明白楼主为什么非要要他搬走，你是房子的物主，买卖自然由你决定。虽然买卖不破租赁，但反过来讲，租赁也不影响买卖啊，由第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以你可以把房子卖掉，如果张不同意你卖，你可以让张以相同的价格买下你的房子的。
（二）针对楼主的情况可以：
1先和张某协商一下，最好别打官司，给他讲清楚诉讼又费时又费力。
2我不知道你们的合同具体怎么签的，你最好拿合同找个当地的律师咨询一下，一般情况下合同上总能找到写漏洞，把握住！
3特别是关于租金和租赁期的条款，一定有突破口，如果没有约定具体（记住：必须是书面约定）数额，将对你非常有利！
4房子是你的！可以采取适当非常手段！

Answer 2

你这个属于违约。买卖不破租赁，如果他赖着不走你也没啥好办法，只能承担违约金
和对方协商一下，尽量让他降低违约金
至于你说的没有收取租金，难道天下还有这么好的房东？很明显，是刘已经把租金给你了，这份刘对张的转租已经经你以合同形式承认，当然有效

Answer 3

一楼是浑水摸鱼的，滚一边去~
不算违约，合约还没有生效。
因为依照你租给张房屋的租赁协议，是从09年6月1日开始的。而你现在想卖了房屋，还没有到合约的生效期。只要事先书面通知张就可以了。
关于刘转租给张的租赁是不合法的，因为你没有授权给刘可以转租约，而且房屋的所有人不是刘，所以他是没有权利转租的。你大可要求张搬出来，不肯的话，报警解决。

Answer 4

你与张签定了3年租期的租赁合同是有效的，你提前解除合同就是违约，如果你们双方约在固定的时间内支付租金的话，如对方没有支付，你就可以提前收回房子。

你现在也可以买房子，只不过租赁关系还是有效的，你可以和买主协商，让张把房租直接给付房子的新主人

Answer 5

广东胡律师：

你与张签定了3年租期的租赁合同，你提前不租就是违约，但是张没有支付你任何租金和订金的话，你要看租赁合同上有没有一条“如果对方多少天不支付租金的话，你就可以提前收回房子”，如果有的话你就不违约。