关于优先受偿权的两个问题

Question

1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

那么买房人在交付大部分款项后发现开发商一房多卖，所以办理的退房手续，但开放商并未把房款交还。现法院已将此处房产拍卖，该买房人是否
还享有优先受偿权？

2.“承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权”
中的“该商品房”该如何定义？
如果开发商A\B两栋商品房均被拍卖，买房人买的是A栋其中一套。
因某些原因未A套的拍卖款。那么是否享有B套拍卖款的优先受偿权？
二楼的同学，可否回答的详细些
关于第二问，那么他究竟享有A栋里他所购买的那套房子有优先受偿权呢？还是拥有A栋的优先受偿权？
如果说只有A栋他所购买的那套房子的优先受偿权的话，买卖后房屋贬值的话，买房人是否无法追回全部欠款了？

Answer 1

你好。

一、首先要明确“优先受偿权”的享有者。这个条文的设计是旨在保护“承包人”的工程价款得到清偿，同时又不影响到已经购买了房屋的买房人的所有权。所以，是“承包人的优先受偿权”不得对抗“买受人的房屋所有权”。所以，您提到的“买房人是否还享有优先受偿权”本身就是一个错误的概念，买受人只想有所有权（虽然可能还没有转移所有权，但是未来即将取得的所有权也受到保护）。

二、“所以办理的退房手续，但开放商并未把房款交还”，在这种情况下，发生的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。……”这时候买房人拥有的是一个普通的赔偿请求权。根据《合同法》的规定“发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”所以，承包商的“就工程价款优先受偿的权利”要优先于买房人的“赔偿请求权”

三、“该商品房”当然是指买房人“购买的”商品房。理清一、二的概念后，这一点不难理解。

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Answer 2

1、同意上海张大律师的意见，有些问题想补充。
2、这个【优先受偿权只是建筑承包商享有的、不是你购房人享有的】。你享有的只是普通债权，普通债权都是平等的，没有什么优先受偿的问题。这从你所引用的批复的标题中就能看出来：《关于【建设工程价款】【优先受偿权】问题的批复》，最高法院的批复中说的是“建设工程价款有优先受偿权“，哪里说了你购房人的退房款有优先受偿权了？

3、该批复中“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的意思是：如果购房人已经交付了房子的全部或大部分款项，承包人的工程价款优先受偿权就不能再对抗买房人对房子的所有权了：也就是说，不能再按《合同法》的规定“发包人逾期不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”来拍卖你已经付款的房子、或者是以房子折价了，只能向开发商去要了。

4、“那么买房人在交付大部分款项后发现开发商一房多卖，所以办理的退房手续，但开放商并未把房款交还。现法院已将此处房产拍卖，该买房人是否 还享有优先受偿权？ ”：
（1）从来就没有什么法律法规或司法解释规定过买房人的优先受偿权的，那是LZ你理解错了。
（2）既然法院已经将此房拍卖：是因为你的起诉、还是因为他人的诉讼？如果是因为你的起诉，你可以要求偿还你的双倍房款。

5、“承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权” 中的“该商品房”该如何定义？ 如果开发商A\B两栋商品房均被拍卖，买房人买的是A栋其中一套。 因某些原因未A套的拍卖款。那么是否享有B套拍卖款的优先受偿权？”
（1）“承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权”中的商品房是指：承包人所承包建筑的整个房子，不单指哪一栋房如A或B，如果A、B均在承包人承包的工程范围内，承包人可以就拍卖A或B、或A和B的所有价款优先受偿。
（2）买房人不享有优先受偿权，不管拍卖的是买房人所购买的A套、还是B套，拍卖后买房人都无权俦优先受偿。

6、“关于第二问，那么他究竟享有A栋里他所购买的那套房子有优先受偿权呢？还是拥有A栋的优先受偿权？”你说的“他”是指买房人还是指承包人？如果是指买房人：买房人没有优先受偿权；如果是指承包人：承包人可以选择拍卖A套或B套、或AB都拍卖，只要A、B都是他承包的。

7、“如果说只有A栋他所购买的那套房子的优先受偿权的话，买卖后房屋贬值的话，买房人是否无法追回全部欠款了？”：
（1）买房人对他所购买的A栋没有优先受偿权，对没有购买的B栋就更没有优先受偿权了：买房人根本就没有优先受偿权、只对开发商享有普通债权！虽然你不爱听。
（2）退房后房屋贬值的话，买房可以想的办法是：适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以【请求解除合同】、【返还已付购房款及利息】、【赔偿损失】，【并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任】：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。
（3）买房人并没有吃亏呀：可以要回房款和利息、可以要损失赔偿、还可以再多要回一倍房款：虽然没有优先受偿权，但他那么大一个房产商，你起诉早的话应该不至于没有钱拿的。本回答被提问者采纳

Answer 3

1、享有
2、不享有B套的优先受偿权。该商品房指的是消费者交付购买的商品房。