未经法定继承更名，某个继承人签订房屋买卖合同是否有效？

Question

房屋三证姓名均为父亲，父亲死后尚未进行法定遗产继承及三证更名，2个法定继承人中的1个A就在中介签订房屋买卖合同，并收取买房定金，请问，这种情况下合同是否生效？若公证后更名为另外一个继承人B的话，签订的这个合同是否还有效？A收取的定金是否可以不归还？私自签订合同的那个继承人A是否需要承担法律责任？ 中介需要承担什么责任？

Answer 1

房屋买卖合同有效。

遗产分割前，房屋归两个法定继承人共同所有。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》的规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人有偿、善意取得的除外。

遗产分割前，房屋所有权证书尚未变更，第三人不可能为善意，因此房屋买卖无效。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》的规定，买卖合同不因无权处分而无效。

综上所述，A继承人擅自处分共有遗产的行为无效，但房屋买卖合同有效。

若遗产分割后，继承人B取得房屋所有权，A与第三人签订的合同仍然有效。

根据《合同法》第九十四条 “有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 的规定，因A无法交付房屋，第三人可根据房屋合同主张A承担违约责任，双倍返还定金并相关赔偿损失。中介应返还已收取的中介费。

扩展资料：

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）

89、共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

《物权法》第一百零六条 善意取得

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 

（二）以合理的价格转让； 

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《合同法》

第九十四条 合同的法定解除

有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； 

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 

（五）法律规定的其他情形。

参考资料：

百度百科-共有

Answer 2

　　未经法定继承更名，某个继承人签订房屋买卖合同是否有效，得区分不同的情况：
　　1、如果只有一个继承人的，该买卖合同有效。但是要办理房屋过户手续，则得先办理变更登记。
　　2、如果是多个继承人的，该房屋买卖合同无效。因为在遗产没有分割前，该房屋属于共同共有，某个继承人出卖房屋，属于无权处分。如果是遗产已经分割的，则属于按份共有。该继承人出卖属于其自己的部分而签订的合同有效。但是因为其他按份共有人有优先购买权，一旦其他按份共有人主张优先购买权，合同则无法履行。
　　《物权法》
　　第九十三条　不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
　　第九十四条　按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
　　第九十五条　共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
　　第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
　　第九十九条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
　　第一百条　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
　　共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
　　第一百零一条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

Answer 3

1.合同无效，因为你父亲谢世前未确立遗嘱，故两位继承人按照法定继承原则继承你父亲的遗产。现A擅自在中介签订房屋买卖合同，并收取买房定金，合同无效，因为A不具备签约的完全主体资格。
2.如果更名为B，A更加没有签约的资格，合同更为无效。
3.A收取的定金应该归还给“买方人”，买房人甚至可以要求A双倍返还定金（退一罚一）
4.A应该返还至少50%的遗产份额或金额给B。
5.私自签订合同的继承人A应当承担法律责任。对买房人承担合同无效的违约责任，对继承人B承担侵犯其合法继承权的民事责任。
6.中介方亦应当承担相应的违约责任。当然这个就要按照与中介签订的《居间合同》确定了。按照本案，中介应当承担相应的违约金，因为中介至少有未尽合同义务的地方。本回答被提问者采纳

Answer 4

1、这个合同是无效的。因为我国实行的是房产登记证制度，谁的名下就只能是谁的，。
2、公证更名后是谁的就是谁的，A签的第一个合同本来就无效，A收的定金一定要归还的。由此产生的一切后果都要A来承担，中介也要负连带责任，因为中介没有核实房源的真实有效性。

Answer 5

合同效力待定
合同无效
不可以不返还
是否承担法律责任要看与A签订合同时，是否存在欺诈、胁迫等行为。如果有，则可能构成侵害相对人信赖利益，或应承担缔约过失责任。
中介是否承担责任应看具体情况，即当事人是否知情。如当事人不知情，误以为A是房屋的物权人，那中介应当承担责任。