什么叫做容积率？房地产都有什么术语呢？请分别解释，谢谢。

Question

如题所述

Answer 1

　　容积率是总建筑面积除以总占地面积的百分比

　　居住空间 系指卧室、起居室（厅）的使用空间。
　　卧 室 供居住者睡眠、休息的空间。
　　起居室（厅） 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
　　厨 房 供居住者进行炊事活动的空间。
　　卫生间 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。
　　使用面积 房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
　　套 型 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
　　层 高 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
　　室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
　　住宅开间 住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
　　住宅进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
　　平 台 供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。
　　露 台 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
　　过 道 住宅套内使用的水平交通空间。
　　壁 橱 住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。
　　壁 龛
　　利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分
　　吊 柜 住宅套内上部的贮藏空间。
　　跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
　　走 廊 住宅套外使用的水平交通空间。
　　架空房屋 指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。
　　阁 楼 指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。
　　骑 楼 指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。
　　单元式房屋 指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。
　　幢 是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。
　　廊 泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。
　　柱 廊 有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。
　　檐 廊 在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。
　　挑 廊 挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。
　　通 廊 指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。
　　门 廊 指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。
　　阳 台 泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。
　　封闭阳台 原设计及竣工后均为封闭的。
　　非封闭阳台 原设计或竣工后不封闭的阳台。
　　凹阳台 凹进楼层外墙（柱）体的阳台。
　　凸阳台 挑出楼层外墙（柱）体的阳台。
　　底阳台 房屋一层的阳台。
　　挑阳台 房屋二层（含二层）以上的阳台
　　房屋总层数 房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。
　　房屋地上层数 一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。
　　房屋地下层数 指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。
　　自然层 一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。
　　技术层 指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
　　附属层(夹层) 指介于自然层之间的夹层。
　　假 层 指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。
　　避难层 高层建筑中用作消防避难的楼层。

　　自然层数 按楼板、地板结构分层的楼层数。
　　中间层 底层和最高住户入口层之间的中间楼层。
　　标准层 平面布置相同的住宅楼层。
　　结构(设备)转换层 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。

参考资料：http://zhidao.baidu.com/question/28601789.html?si=1

Answer 2

　　容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
　　容积率项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。
　　容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
　　一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率，地下商业建筑(商业用房)算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。
　　房地产基本术语：

　　经济适用房：是指根据国家经济适用房计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收；出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
　　房地产交易：是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。
　　房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
　　交易过户套数：是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋总套数。
　　交易过户面积：是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋总建筑面积。
　　交易过户金额：是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋交易总金额。
　　租赁金额：是指已办理租赁登记备案的各类房屋的租金金额。
　　契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交易或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
　　营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
　　房产税：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
　　营业税附加：是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维修建设税与教育费附加。
　　印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
　　个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
　　保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。
　　房地产交易手续费：是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
　　房屋权属登记费：是指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。
　　其他：指不属于以上类别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。
　　应征：是指按照有关政策法规规定各单位及个人应该交纳的税费金额。
　　实征：指由有关部门收取或由房地产管理部门代征实际收到的税费金额。
　　可预售面积：是指报告期内，经批准预售仍未竣工的商品房面积连同上期结转的可预售总建筑面积之和。
　　合同备案套数：是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总套数。
　　合同备案面积：是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总建筑面积。
　　合同金额：是指报告期内，向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案的预售商品房屋总交易金额。
　　成交套数：是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋总套数。
　　成交面积：是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋总建筑面积。
　　成交金额：是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋的交易总金额。
　　房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
　　现房抵押：是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
　　在建工程抵押：是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
　　购房贷款抵押：是指购房人在支付首期规定的房价款后，由金融机构代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
　　抵押金额：是指抵押物的实际价值。
　　房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　租赁面积：是指已办理租赁登记备案的各类房屋的建筑面积。
　　房地产中介服务：是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产纪经等活动的总称。
　　房地产中介服务机构：是指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。包括：房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。
　　从业人员：是指报告期末，在房地产价格评估、经纪等领域从事房地产中介服务业务的人员。
　　执业资格人员：是指报告期末，取得房地产估价师和房地产经纪人执业资格的人员。
　　从业资格人员：是指报告期末，取得房地产估价员和房地产经纪人协理资格的人员。
　　业务量：是指导报告期内，专营或兼营房地产价格评估、经纪等业务所涉及的估价额、交易额等。
　　房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、技术等方面服务的经营活动。
　　房地产价格评估：是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
　　房地产价格评估总收入：是指房地产专业估价机构从事土地、房产价格等评估业务所得的评估费收入。
　　评估标底物总价值：是指房地产专业估价机构从事土地、房产价格评估的各类标底物的价值合计。具体包括土地、居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他用途房地产等。
　　利润：是指房地产中介服务机构从事经营活动所产生的利润。
　　房地产经纪：是指委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
　　经纪总收入：是指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。
　　新建房经纪收入：是指房地产中介服务机构为开发商所开发的房地产项目进行策划、包装、销售、招租等经纪业务，并按一定比例收取的中介服务费总计。
　　存量房经纪收入：是指房地产中介服务机构从事存量房销售、招租等经纪业务，并按一定比例收取的中介服务费总计。
　　代理交易总面积：是指房地产中介机构代理各类房屋交易的面积合计。
　　住房置业担保：是指住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
　　担保保证金：是指住房置业担保机构按其提供担保的借款人借款金额的一定比例，从其资产中提留并存入贷款银行，作为承担连带责任的保证资金。
　　风险基金：是指住房置业担保机构按其担保业务收入的一定比例提取的，用于其清算时对其所担保债务的清偿基金。

Answer 3

用地内总建筑面积除以总用地面积的比值。
其中不包括0.000标高一下的面积。
规划局一般要求容积率是为了控制用地使用强度。。。

Answer 4

就是在整个规划用地上盖了多少面积的建筑,容积率超高则居住的人超多