被起诉查封的住宅可以设定居住权吗?

Question

如题所述

Answer 1

可以。

法院查封的房子，如果是被执行人及其所抚养家属生活所需，可以居住，但不能买卖、抵押。如果是其他的情况，不可以居住。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

扩展资料：

注意事项：

查封的期限人民法院查封的期限为两年，也就是说两年内债务人不能履行偿还义务，法院有权拍卖房产实现债权人的利益。但是案件一直在审理中，如果两年后债权人没有进行续封，那么法院查封房产的期限一过，查封也就不存在。

法院查封房产后，房产不能被转让给他人和做抵押的，被告有权利不到现场处理，但是法院如果后出对其不利的判决，很大程度会涉及到依法拍卖被查封财产的风险，积极履行法院判决，此后国土房产部门根据法院提交的资料，进行查封处理。

参考资料来源：人民网-最高院案件执行新规：欠债者唯一住房也可执行

Answer 2

朱俊，上海市建纬律师事务所专职律师，曾从事工程设计与鉴定行业近六年，获得结构工程师中级职称。主要执业领域包括：城市基础设施项目、建筑工程、房地产领域的诉讼和非诉讼法律事务服务以及行政征收、共有物分割合同领域的法律服务。

摘要：本次《民法典》物权编已明确将居住权确定为一项法定用益物权，本文通过对《民法典》中“居住权”相关条款进行分析，着重探讨该用益物权的设立对房屋买卖、租赁方面可能产生的影响。

关键词：居住权、房地产

一．“居住权”的主要内容及其意义

《民法典》第三百六十六条规定，居住权是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。[1]即，根据法条的文义理解，居住权属于一种与普通百姓生活息息相关的较为基本的权利。然而在实际生活中，居住权影响的远远不止婚姻家事，其登记的方式及与其他担保物权的关系将对整个房产交易、租赁市场造成重大影响。

居住权制度起源于罗马法，在同属大陆法系的日本、我国台湾地区并未就其作出相关规定。在我国是否引入应当引入居住权制度方面，早在《物权法》编制时就存在争议。2002年至2005年《物权法（草案）三次征求意见稿》中均就居住权作出规定，但在2007年正式颁布的《物权法》中还是予以了删除。当时立法者认为居住权可适用的范围较窄，如果是基于家庭关系的居住问题的，则可适用《婚姻法》有关抚养、赡养等规定，如果是基于租赁关系的居住问题的，则可适用《合同法》等有关法律规定。但面对时代的发展，由于商品房购买仅能保障购房人的居住权益，立法者认为仅以经济适用房、廉租房等保障性住房去补充帮助中低收入社会成员实现其居住需求尚有不足，居住权的设立更能兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，并能克服传统二元化房屋供应体系的弊端，对实现“人民群众住有所居”的目的更有现实意义。

二．对《民法典》中与“居住权”有关重要条款的探讨

1. 对《民法典》第三百六十七条规定的“住宅的位置”的探讨。

《民法典》第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

首先，居住权是对他人住宅所享有的权利，且居住权的客体为住宅，在围绕实现“居住”这个核心的前提下，笔者认为居住权应当只能在“住宅”中设立，对于商住、公寓、酒店等用途性质的建筑不应当允许设立居住权。

另外，“住宅的位置”是否精确到不动产单元以内，即是否允许将一个不动产单元分割为卧室1、卧室2、客厅等来满足多人的居住并登记，是笔者特别关注的问题之一。依据《民法典》第三百六十八条的规定，其允许当事人约定居住权有偿设立，故一旦一个不动产单元允许区分多个居住权，居住权将更能加以商业利用，甚至可以更灵活的以类似“租赁地产”的运营模式，通过资产证券化而将居住权的商业价值发挥至极致。就目前而言，《不动产登记暂行条例》第八条作了如下规定，“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”《上海市房地产登记条例》第八条规定，“房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界线封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。”因而在现时房产登记的实务操作中，住宅不动产单元一般均以“室号”为最小单元。然而从文件效力角度判断，《民法典》属于基本法律，《不动产登记暂行条例》则属于行政法规，且《民法典》规定居住权在登记时设立[2]，故，笔者认为在《民法典》生效后，为了使居住权能够得到具体适用，在未来不排除《不动产登记暂行条例》可能会作出相应的修改或补充。

2. 对《民法典》第三百六十八条规定的“居住权自登记时设立”的探讨。

登记生效主义是我国不动产物权变动的基本原则，笔者认为，根据物权债权相区分的原则，债权只要当事人双方意思表示一致即可产生约束力，物权则需要采取公示的形式才能产生一定的效力。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故，根据这一原则，居住权是否登记不应影响居住权合同的效力，在居住权合同签订后，双方当事人即负有申请办理居住权登记的义务，合同一方以居住权未办理登记为由主张合同无效的，不应得到支持。本回答被网友采纳

Answer 3

被法院强制执行拍卖之前有居住权。
被法院查封的只是房产的手续，不能交易买卖。
如果被法院强制执行拍卖之后，就不存在什么设定居住权。本回答被网友采纳