重磅！贷款利率再出新政，已经买了房利率也要调整！

Question

如题所述

Answer 1

大家好，我是想去晒太阳却要留在办公室赶稿的豌豆尖儿。
2019年的最后一个周末，依然没有我休息的份儿，加班才是编辑狗的日常。
央妈啊央妈，总是喜欢在周末放出重磅政策，上一次放大招是8月25日，贷款利率从基准利率上浮的形式变为以贷款市场报价利率（LPR）为基准加点的形式。【详情】
今天，12月28日，央妈发布《中国人民银行公告〔2019〕第30号》文件，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜发布公告。
先给大家回顾一下之前的政策，在10月8日之前，我们买房商贷的利率都是由基准利率+上浮比例决定，基准利率49%，首套房一般上浮15%左右，算下来就是564%。
8月25日出了规定，10月8日之后，房贷利率不再以基准利率为基准，而是以LPR为基准，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR加60个基点，商业用房（商铺、写字楼、商业性质公寓）不得低于LPR加60个基点，公积金不变。
LPR是每个月20日公布一次，10月五年以上LPR为485%，11月为48%，12月也是48%。
而8月25日的规定中有一条，10月8日之前的贷款仍按旧有政策执行。
今天这个新政策，就是针对存量浮动利率贷款，也就是以前的老贷款，也要改成以LPR为基准的形式。
新政解读
我知道字很多，你们看不懂，原文我就不贴了，转换成通俗的说法让大家理解。
1、哪些人受影响？
存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前按照旧政策以基准利率为基础签订的，已经发放或者签了合同还没批下来的贷款（不包括公积金贷款）。2020年1月1日起，不能再按照旧政策签贷款合同。
也就是说，如果你是公积金贷款，或者10月8日之后新签商贷，以LPR为基准，那就没你啥事。以前以基准利率为标准的人群才受影响！
2、啥时候开始改？
2020年3月起，金融机构应该与老政策贷款的客户进行协商，转换原则上应于2020年8月31日前完成，银行到时候会通过电话短信等等方式主动联系你。
3、要改成啥样？
有两种方式可选，但只能转换一次！已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
第一种是把原来的利率改为以LPR为基准加点（加点可以为负），加点数在合同剩余期限里都不变，除房贷的其他贷款由借贷双方协商确定。房贷的加点数值要等于原来合同的利率水平与2019年12月的LPR差值。转了之后到第一个重定价日，你的利率都要等于原来的利率。
到了第一个重定价日，利率就由最近一个月的LPR与加点重新计算去定。重定价周期和重定价日都可以重新约定，重定价周期最短为一年。
也就是说转换之后你的利率跟原来的利率保持一样，但后期LPR变化的话你的利率就会跟着变化，只是加点不变。
举个例子：比如你原来的房贷合同签的上浮15%，基准利率是49%，你的房贷利率就是49x（1+15%）=564%。
2019年12月的五年以上LPR为48%，那你的加点就是564%-48%=84个基点。（一个基点是001%）
如果你是2020年3月改的，把重定价日定为1月1日，重定价周期定为1年，那从2020年3月改了之后到2020年12月31日，你的利率都是564%。
假设2020年12月五年以上LPR为47%，你从2020年1月1日起，利率就是LPR+加点=47%+84个基点=554%。以后每年以此类推。
第二种是直接转换为固定利率，房贷要转成原来最近的水平，其他贷款转成多少由你和银行协商。
比如你原来基准利率上浮15%是564%，转成固定利率之后，你的房贷利率就永远是564%，到你还完贷款为止。
答疑解惑
1、既然转换前后利率一样，为什么要把以前的贷款进行转换？
根据央行的回答，目前90%的新发贷款已经参考LPR定价，以前的存量贷款不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，才出了这个公告。
说白了，就是大家一视同仁，统一用一个新标准，方便管理，也能跟着市场利率走。
2、我以前的房贷利率是打了折的，转换之后是不是就没有折扣了？
请注意，政策原文有一句“加点可以为负”，如果你原来的利率打了折，那你的加点就是负数。就算按照LPR+加点的新方式算，由于你的加点为负，你依然相当于享受了利率折扣。
比如你原来打8折，基准利率49%，你的利率是49%x08=392%,2019年12月五年以上LPR是48%，你的加点就是392%-48%=-088%，也就是负88个基点。
假设你重定价周期为一年，重定价日为1月1日，2020年12月五年以上LPR假设为47%，从2021年1月1日起，你的利率就为LPR+加点=47%-088%=382%。
3、转换为哪种方式更划算？
第一种方式，简单理解就是随着LPR变化而变化，如果以后LPR走低，你的房贷利率就低，也更节约利息，第二种方式，固定利率，只有在LPR变高，算下来利率超过原来利率时才划算。
而近期国内外，都是降息的趋势，包括五年期以上的LPR，也从10月的485%降了5个基点到11月的48%，后期的货币政策变化，我个人估计还会继续宽松，所以利率进一步下调的话，还是选择第一种方式更划算，而且周期定为最短的一年，也能够在利率走低的时候及时调整。
4、我明年3月办，和8月办有啥区别不？
办理时间不影响利率，你跟银行沟通好，选择自己方便的时间办理即可。
5、这个政策对楼市和房价有啥影响？
之前8月出政策的时候，我就说过，利率基本不变，对房价影响不大。这一次是针对存量贷款，就是以前已经买了房子贷款下来的人，且利率也基本保持在相同水平，所以还是影响不大。
你要买房，更应该考虑的是楼盘本身是否适合你，比起房贷这点利息变化，灵魂拷问是，你的首付凑齐了吗？
如果你不知道怎么选房，或者关于政策还有啥子搞不懂的，欢迎聊我，一对一VIP服务。