投资性房地产的确认和初始计量是中级会计考试中《中级会计实务》的重要知识点，其中投资性房地产的确认分为4种情况，分别是外购房地产、自用、自行建造、自建自用。初级计量分为外购和自建初始计量两种情况。具体如下：
投资性房地产的确认
1、外购房地产
购入房地产+开始对外出租或用于资本增值时
2、自用→出租or用于资本增值
自租赁期开始日或用于资本增值之日开始
3、自行建造
达到预定可使用状态+开始对外出租或用于资本增值
4、自建自用→出租or用于资本增值
自租赁期开始日或用于资本增值之日开始
投资性房地产的初始计量
（一）外购初始计量的账务处理
（1）成本模式
借：投资性房地产（价税费）
贷：银行存款等
（2）公允价值模式
借：投资性房地产——成本
贷：银行存款等
（二）自建初始计量的账务处理
（1）成本模式
借：投资性房地产（达到预定可使用状态前发生的必要支出）
贷：在建工程/开发产品
（2）公允价值模式
借：投资性房地产——成本
贷：在建工程/开发产品
投资性房地产的确认与初始计量相关例题
下列各项中，关于投资性房地产的确认与初始计量表述不正确的有（）。
A.企业外购房地产只要用于对外出租，即使尚未出租也将其划分为投资性房地产核算
B.自行建造的投资性房地产应于该房地产达到预定可使用状态时转入投资性房地产
C.企业可以将自用房地产转为投资性房地产，但投资性房地产不得转为自用房地产
D.自行建造的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按完工日的公允价值计入投资性房地产
参考答案：ABCD
参考解析：企业外购房地产用于出租，在未出租前应作为自用资产核算，选项A错误；企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产，选项B错误；企业可以将自用房地产转为投资性房地产，也可以将投资性房地产转为自用房地产，选项C错误；自行建造的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按完工日的建造成本计入投资性房地产，选项D错误。
投资性房地产的特点
1、投资性房地产不是用于销售。
2、投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑；
3、企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴，对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产；
4、企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用，而是为了赚取长期的租金收益或获得资本增值。
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