第1个回答 2022-07-17
随着华润用111亿的杭州土拍第三高价将绿汀路地块收入囊中，未来科技城板块再次巩固“杭城最热”之一的头衔；
▲五红盘区位
5月底、6月初，未科很可能迎来5大红盘的对撞，众安蒲荷芸邸、金城汀云上府即将首开，天空之城三期盖下高层、叠墅加推，富力中心和中梁沐宸院也蠢蠢欲动；
据不完全统计5盘约有3500套可售房源，本次去化接近一半，对于预算在400万的刚需或是投资来说，实在是不可多得的良机。购房目的不同，摇号策略也不同，我们来探讨一下具体的选房策略。
| PART 1 |
刚需用户，切记上车为王。
房子再好板块再热，摇得中才是你的，红盘对撞导致的购房分流是最好的机会。而且，这样的机会不多了。
▲沐宸院
先看沐宸院和万科地铁天空之城，吸引的关注也最多，因为供应充足而且名声在外，尤其是天空之城；
沐宸院将推596套，所有楼幢均为高层，户型分98㎡、108㎡、139㎡，均价在34500元/㎡，
预算没有问题自然建议选择139户型，在浙一医院一步之遥的区位，小四房一定是最优选，兼顾医养和小孩，在锁盘8年的大趋势下，把医养用房考虑在户型选择里是必要的。
不利因素自然是西北两侧的高架和城市干道，噪声非常明显。
▲天空之城TOD
天空之城即将推出3期地铁下盖高层和叠墅，近1000套房源，目前还没出不利因素及户型图，但面积段在98-168㎡，价格在37000元/㎡左右，上次6000人摇1009套中签率16.32%；
▲天空之城下盖工地楼间距紧张
本次套数接近，随着市场焦虑情绪的冲击，想必这次也会更接近10%，但需要特别指出本次开的下盖高层楼间距十分感人，住在低层的住户的日照显然会有影响。
天空之城在这5个盘里位置不能算出色，但胜在总价和供应充足，比起城区许多挤牙膏式的推盘策略，万科作为大开发商的运营还是成熟的多；
▲大阪梅田枢纽TOD
另外，笔者建筑学出身，在这特别点出天空之城是由日建和SOM事务所的合作，杭州城内目前为止唯二超100万㎡的TOD（另一个是奥体壹号院），在城市设计这一层面，天空之城的城市性和与未来交通综合体的对接匹配度远胜其他四个楼盘；
说简单点，北边是云城，作为一个边界清晰、独立巨大的科学性的产学研商住集合区，以后产生的所有立体交通都可以经过盖内，即城市在建筑之下，所以小区是在“天空之上”；
“城市要成为建筑的风景”，是日本现代都市营造的主流思潮。
温故才能知新，购房按着城市演进趋势思考，都是锁盘8年的房子，大方向总是没有错。
| PART 2 |
改善投资为主，摇中就是赚到。
▲蒲河云邸洋房
众安蒲荷云邸，首开洋房1、2、5、11、12号楼共189套，供应不算多，户型建面约124-146方，整盘限价37710元/㎡；
蒲荷云邸胜在户型好学区不错，且是唯一的洋房，能在绿汀路旁住8层洋房还有学区，“还要啥自行车”？
紧挨未来科技城第五幼儿园、第四小学（可能学军托管）、第三初中，建议优先选择1、2、5靠南侧，毕竟北侧文二西路的噪声实在不敢恭维。
▲汀云上府
搭配选择， 汀云上府首开；
汀云上府将推3、6、7共3幢，共计146套 ，户型为99-131㎡ ，15-16F高层，均价36100元/㎡；
汀云上府与未来悦隔水相望，两侧景观面，绿化极好，居住的品质预计不错，在五盘里位置不算突出同时供应也不大，但是，对于想上车的购房者，对撞抄底机会很大；
X因素，富力中心。富力中心二期还剩8幢可售高层共计546套房源，户型有132、144、162㎡，距离上次开盘已经一年，去年刷出了3.86%的中签率，今年限定红盘且多盘对撞的话，中签率反而会回升不少；
富力中心的位置得天独厚，可以说是5盘最佳！地铁盘、医养盘、机场快线盘、科技盘还临水，有消息说6月会开但开发商始终讳莫如深，一旦加入这次推盘潮，该楼盘将会是最大的X因素；
唯一的缺点就是户型偏大且层高过高，26-32F，在高层噪声的富集效应会非常明显。
| PART 3 |
策略总结。
位置排序：富力中心>蒲荷云邸>未来天空之城≈汀云上府>沐宸院；
上车难度：蒲荷云邸>富力中心>未来天空之城>沐宸院>汀云上府 （从难到易） ；
配套优势：富力中心>蒲荷云邸>未来天空之城>汀云上府≈沐宸院。
富力中心与蒲荷云邸优先级区别不大，前者略优，区别基本在楼层、户型和离地铁距离，但是也最难摇中，权当抽彩票，开盘就抽，抽中就翻倍的梦想还是要有的；
天空之城和沐宸院以上车为主，虽然也是极低的中签率但好在供应相对多，天空之城还有一手云城的潜力预期，想象空间大；
汀云上府景观好，居住品质不差。虽然首开供应实在不多，但盘小名声小套数少价格同比沐宸院又偏高，同时开盘又想兵行险招，搏一搏赌大部队不来会是个好选择。
▲富力中心商业部分
在亚运村、江河汇、云城完全发力前，未来科技城仍旧是杭城最热板块，在三号线和机场快线及稍远期的十二号线开通前都会是重要的窗口期，但每次开盘去化的速度也是有目共睹。
近期的杭城楼市谣言炒作声不绝于耳，相对已经疯魔的学区房和部分板块上车业主，持仓价格相对不高的城市正增量区一定是积极理性的选择。
一夜暴富是赌运，博取上车才是策略，与君共勉。