房价跟供求关系无关，只是那些不用住房的人占了房子的大部分资源

Question

如题所述

Answer 1

宏观调控之后，房价没跌，但市场中的房租开始下跌了。大多数城市中房价都开始出现了房价的波动，于是经济学家们又开始忽悠“房价下跌了，买方不如租房”。房价确实与房租有着密切的关联，但房租下跌了真的就是不能买房了吗？

房价与租金的一般关系

市场经济的国家中，特别是发达国家中，住房是一个自由供给的市场，除社会保障体系之外，买与租是完全充分的市场调节。住房的私有化率水平较低（其住房私有化率低，则是因为税收制度与生活习惯及文化的原因所造成的）。欧洲大部分国家的住房私有化率低于50％，美国也仅为不足70％的私有化率，其市场中的购买与租赁都是处于供给与需求相对平衡的状态下。人员与就业是无限制而充分流动的。相当一部分住房（除私人自有住房之外）由基金、机构或私人组织（包括个人）所拥有。以便向市场提供充分的公寓式出租用房源。由于大量的房屋是用于出租获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。

当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均GDP和人均收入水平是始终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。

中国的特殊性

中国的住房情况与发达国家和市场经济国家完全不同，重要的原因在于长达50年的住房福利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。

1）中国是一个人均GDP较低的发展中国家，但长期的住房实物分配制度和房改价售房制度让中国城镇的住房私有化率高达80％以上，私有化住房中80％是用房改购房方式取得产权的。如果按国际上不分城市对农村的住房合并计算的住房私有化率大约会高达94％。如果在扣除大量城市中的标准租金的公房出租之后，严格意义上说中国根本就没有一个市场化的租务市场，其租房市场的总量是极低的（不超过总量中的5％）。这种租金对市场中的房价的影响也是极低的。

城镇80％以上的住房私有化率说明中国家庭的实物资产量很大，而住房二次交易的流通量和出租量较低，住房市场价出租的市场量很低。全国城镇中拥有第二套住房的比例仅为7％，而第二套住房用于出租的量不到50％，租金对房价的影响就更低了。

如果按30％的城市家庭为低收入家庭，这部分人群中的住房私有化率也高达62％，高于大多数发达国家的水平，而租房中租用国家公房，执行标准低租金的用户占80％以上，还有廉租房和传统旧私房做补充，因此租金水平与市场中的房价无关。

2）中国城镇中市场化租金的税务市场大部分面对流动性人口和临时性家庭完全是一种过渡性的租务市场，而不像大多数发达国家中许多家庭几辈子都是租房。这些租用对象以外国人、外地人和未组成家庭的年青人为主（包括租用农民住房），绝大多数是统计中有住房的家庭（而非无房户）。因此过渡性租房的标准则与完全市场化中的常态是有差别的。涉外的出租，房子好、地点好、租金高，白领住房、经商与办公的出租（将住房用于办公的出租占较大比例）也会租金略高，一般用于过渡性居住的则租金略低。住房的好坏与位置差别也巨大，城乡结合部的租金和农村农民用房的租金就会更加偏低。

由于租务市场的对象与住房质量差别太大，又几乎是相互隔绝、各自独立的市场供求关系，导致租金信息难以统一成为影响房价的因素。

3）中国的商品房市场是以期房销售为主的市场（期房销售约占64%），因此租金对购房的反映是一种相对滞后的信息，而非当期的信息。在连续十年的租金与房价的增幅升降关系的对比曲线中，多次出现的是房租向上行时房价向下行，而房价上行时租金下行的交叉。也许期房销售有一个实际住房投入出租和使用的时间差有关。市场中的租金随供求关系的变化不会与期房的销售相关，而只会与住房的实际投入使用量相关，但期房的销售供求关系却可能与租金的变化相关。也许租金会成为先期指数，那么要关心的并不是今天的房租高低，而是明天或一两年之后的房租高低，因此今天的购房是为了明天的房租（如果用于出租）。

尽管房租与房价是相互影响和波动的，但其总体的趋势是上升的。从总量关系上看，供不应求仍将在一个较长的时期内成为主要矛盾，毕竟这个租务市场还是太小了，以自有住房为主的比例仍是市场中的主流。房子如果不是用于出租，房价的上涨仍是一个长期的发展趋势。传统的拥有房产占主导地位的文化，使人们更多的仍关心着房价而非房租。

4）市场中用于出租的住房本来并不多，租房难是全国各城市的普遍现象，也因此才有了少量市场化租务市场中的高回报，但严厉的宏观调控措施，特别是一系列税收征管规定让未来用于转让的住房被突然抬高的门槛挡在了交易市场之外，被动的转化成了用于出租的产品。于是一时之间因政策的特殊压力市场中用于出租的房源迅速增加了。如果短时间内的供给大量增加而需求基本不变时，那么租金一定会向下的。尤其是那些被银行贷款逼的无处逃的“房东”，在有租金比没收入强的心理压力下，租金市场已经被政策扭曲了，租金下降就成为短期中的必然。

但这种租务市场中的租金并不能正确的反映长期的供求关系。这种房源会在一定条件下转换成交易的商品，而非长期的出租房源。那么这种变化会在什么时候发生呢？一旦发生是否会将租金的水平拉高呢？

特殊政策下的变化也许是个短期行为的表象，但购房行为则是一个长期中的持有资产和居住享受的双重行为。既不能用国际上发达国家有完善的租务市场的惯例解释中国的短期行为，也不能用现实短期的租金（而非长期的租金趋势）推导出长期的购房结果。

租金下跌就不买房子了吗？

买房的决定性因素并不是租金，必须承认从经济学的角度而言，租金的水平在一个正常的租务市场中长期的租金水平代表着房屋的价值。当租金收益合理时，房价会稳定在一个合理的价位，租金低房价会低，租金高房价高，租金低时不应购买高于租金合理回报的房价的房子。但在一个非正常租务市场中，现时租金的变化并不能代表一个长期的发展趋势。基础在于中国的城市发展正处于一个人们急于改善居住条件和提高生活质量的阶段，更不是仅仅解决有地方居住的房荒阶段。

决定是否购房的主要因素是需求，这种需求的前提是有购房的能力。没有能力的本不应过分的要求住房消费而影响正常的家庭生活，而不管租金的回报是高与低。

需求分为扩大居住面积的改善性需求（包括形成独立家庭满足隐私生活需求的扩大居住面积）、提高生活质量的升级性需求、满足精神享受的奢侈性需求、期待资产升值和取得租金收益的投资性需求，也有因拆迁等原因而形成的强制性需求和城市化过程中为就医、就学、就业、经商、养老而向城市聚集的迁移性需求。这中间大多数需求是长期持有或居住的需求，除以获取租金收益为目的的需求之外，都不是从投资角度考虑购房，因此租金的浮动即使在购买时机上而言也是影响不大的。尤其是地点、位置、户型、建筑本身的优势并非租金能影响的，而是如不事先购买将失去永久资源的一种选择权。

租金低而缓购房的前提条件是：一、当租金低时，居住需求有足够的租房条件保障，减少购房的需求而使房价下跌；二、是居住需求所购房的产品在地点、位置、户型、环境等方面能提供充分的选择保证，并在延迟购买行为时有理想的选择条件或替代产品，如果不能得到上述两个条件的满足，那么除非购房是为短期收取房租的盈利行为的投资者之外，租金并不能影响其它的购房动机的选择。

如果租金的降低是因为更多的人选择了购房，而减少了租房的市场需求所造成的，或更多已购房的人短期将房屋供给市场租用，但并不能解决人们长期居住的问题，人们则更愿意取得产权而活得更安全些。

中国的租务市场的非稳定性还在于中国现有就业的自由选择性少于完全市场化的发达国家。与父母同居一地或在出生地，或成家地选择就业条件的占多数。有一套稳定的属于家庭所有的住房的人群占主导地位。租金的高低尚不足以让这些人为了减少支出而放弃购房的行为。

预期与稳定性

购房是一种购置资产与解决居住并存的行为。租房则是为解决居住而没有投资功能的行为。（如果不购房是为把资金用于其他投资而能有保障的获取更多收益则于购房后抵押贷款再投资是相同的）这两者之间的差别在于购房除解决合理的居住之外，还有投资功能和投资收益的可能（升值收益），而租房则只能是单纯的消费，租房并不会增加收益。

这个差别所反映出的是人们的预期与稳定性。

预期是当选择租房时，房租的长期预期是高是低，租用的房屋是否可长期适用有长期的稳定性。否则租用的房屋则成为即无法按个人的生活意愿进行装修，而且还要经常的为寻租和搬家而苦恼。

另外一个预期则是房价是否会下降，预期是升还是降。如果长期房价永远是上升的（从全球的经济发展情况看，如果把房价放在一个较长的周期中考察会发现只有升而没有降），那么为短期租金的节支会造成长期的房价损失。房价的增长最终会淹没从租金中获得的收益。

对预期的判断不能脱离城市的发展现状而独立的谈经济学的基本原理。国际发达国家的城市建设和住房已进入了一个相对的稳定期，城市的基本格局随着城市化率的提高也相对固定，城市功能布局相对成熟，房屋建造、装修与配置的水平差异性较小，租务市场，欧洲的许多国家租金是社会、社团协商确定的（并非完全自由竞争和市场化的），其预期是相对可测与稳定的。

但中国正处于城市化加速的进程之中，城市功能与格局都在巨大的变化之中，基础设施和交通系统的变化可称是翻天覆地，房屋的建造水平与配置条件有天壤之别，城区的建设、建造与翻新速度不可同日而与，租房和购房就决不仅仅是用短期的租金水平可左右的。如北京明显的居住用地向五环外转移，二环之内政府已明确要减少和停批住宅建设，人口要向外转移。类似这种将市政府一级的办公向新区迁移的决非少数城市，那么又如何确定人们的预期与稳定性呢？当你想购买北京城内的住房时，也许这个地区已没有住宅可卖了。

制度与文化的差别

当购房比租房有更多的好处时，为什么国外发达国家的住房私有化率会比发展中国家的中国还低，而不是更高呢？重要的是制度与文化的差别。

文化上的差别在于中国传统习惯于实物经济。包括至今沿用的大陆法体系，习惯于拥有而非使用，习惯于子承父业，父债子还的血统沿承观念，习惯于与他人攀比与炫耀财富、地位、生活的享受，习惯于用财富争取话语权。更重要的是“一大二公”的贫穷让人们记忆犹新。当改革开放从住房的实物分配向住房私有化过渡之后，拥有一套自有产权的住房成为当局向社会公众所灌输的梦，不但加大了城市居民的住房消费，也大大膨胀了人们的住房消费欲望。超前和超能力的住房消费观念让租房与社会保障性住房成了社会中的附属品。尽管我个人反对这种不分差别一定要拥有带产权的新房才称得上解决了住房问题的错误观念，但却无法改变这种消费的预期。于是中国刚刚开始富起来的人们会将购房摆在生活的第一位，而只将租房作为短期的过渡，并因此根本不去计算租金的收益对购房的影响。

制度上的差别在于土地的制度差别、产权制度的保护能力与税收制度的差别、契约与信任保证的差别、以及由文化和制度而产生的消费差别。

中国没有物权法，也没有物业税，拥有房产并不会增加保有与使用期间的费用。有产权证书总比租约更为可靠，没有遗产税就可以无条件的继承……

沿美丽的尼罗河两岸观光，最大的遗憾是沿岸的大量建筑是没有完工但住满了人的建筑，许多建筑暴露着没有外立面装饰的砖墙，许多房顶是上一层未建建筑的钢筋头。原因在于盖完了的竣工建筑要收税，而未完工的建筑不收税，于是大量的家庭宁愿居住在未完工的房子里。

美国住房私有化率低于70%，其中老年人拥有房产的比例极低，而房屋每年的交易量约为中国的两倍，其中70%-80%是二手房交易。一是制度上纳税人购房可以免个人所得税（按家庭纳税人个数计算免税额），于是不购房则无法享受免税，因此有能力的家庭没有不购房的。但住房要交物业税和遗产税，于是几乎所有的家庭都不会考虑让子女继承住房，而是在老年没有稳定的劳动收入时卖掉房子而换取消费、养老的资金（包括住房的反抵押保险）。大多数国家的遗产税都成为住房私有化率的障碍。同时其市场化租务市场与契约的保护能满足用租房的方式长久的居住（有大量的出租式公寓存在，而非以个人所拥有的住房出租为主，有很强的制度稳定性）。

还有许多文化与制度上的差别，也有许多经济发展阶段上的差别，因此今天的中国并不能套用外国的经验与经济学的一般关系去解释。

最终决定购房动机的是制度环境与个人的偏好。每个人有不同的需求，并不需要不出钱的人替出钱并有权决定财富使用和存在形式的人拿主意。任何人都可以讲出无数购房不购房的理由，但房价的上涨让更多已购房人增加了自己的财富，这却是中国的社会现实

Answer 2

房地产业既与百姓的基本生活息息相关，又关系到整个国民经济的景气状况。为了促进其健康发展，各国政府均会制定一系列的调控性政策。本文在借鉴外国政府控制房价的有效经验的基础上，结合我国国情，提出了一些控制房价上涨的思路和对策，以供商榷和参考。
一、我国房价走高的深层次原因分析
住房是关系到每个人“安居乐业”的特殊商品，房价则成为一个关系国计民生的大问题。中央更是把控制房价的增长作为当前的一项重要工作来抓，“国八条”、“国六条”的公布及相关调控杠杆的推出，显示了中央政府控制房价的决心。但这些措施实施后房价并没有明显回落，个别城市房价的小幅回落也是因这些地方房价虚高过度。那么，是什么原因造成我国房价的走高呢？其深层次原因有三个：
1.供求关系的表现。我国人口多，而适宜居住的人均土地面积有限，与百姓收入水平相适应的住房供应量更是严重不足。改革开放后，随着人们生活水平的提高，房屋需求的膨胀就一发而不可收。一方面是有限的土地资源，另一方面是城市规模的扩大和城市人口的膨胀造成我国房地产价格持续走高。
2.利益的驱动。许多地方政府把房地产业当作拉动地方经济发展的强大动力，财政收入的支柱，甚至是政府业绩的表现。所以，“国八条”、“国六条”在一些地方推行时打了折扣。如有些地方政府针对百姓要求公布商品房开发成本时，推说这是企业的商业秘密，政府不能公开等。
3.住房保障机制不健全。住房保障机制是国家社会保障机制的一部分；我国由于起步较晚，尚未建立完善的住房保障机制。我国许多地方虽相继推出了照顾中低收人家庭购房的举措，如经济适用房、解困房等等，但由于保障机制不完善，操作中漏洞太多，致使许多房源落到了炒房者甚至回流到开发商的手中，这样老百姓意见更大。
二、外国政府控制房价的主要经验
许多国家都经历过我国近年来住房市场所出现的问题和矛盾，也采取了许多调控房价的措施和手段。虽然国情不同，有些方法在我国不一定能行得通，但有不少措施对我们是极具借鉴意义的。概括来说，其有效方法主要有：
1.用税收杠杆控制房价。税收措施主要是为了抑制住宅投机现象，许多国家对居民拥有的第二套以上住宅征收重税。此法源于英国等西方国家，称房产空置税或空房税。房产以实名登记，每个公民只允许在全国范围内有一个主居住房产(此房享受免税或最大可能性的税收优惠)，其它房产在买卖时均需缴纳高昂的资本利得税。同时，为抑制土地倒卖，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收交易税。
另外，高额地皮税的征收也有效的抑制了房地产投机行为。在法国，购房者除缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。
韩国政府为了抑制房价过快增长，先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。首先，加大房地产税收力度。为抑制住宅投机现象，政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税。2006年11月将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%。同时，为抑制土地倒卖，政府对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了36.3%。
2.用利率杠杆调控房价。英国房价自2001年初以来进入了新的上涨周期，到2005年3年多时间里每年增速都超过20%。为此，英国政府和中央银行从供需两方面入手，抑制房地产市场的过分火爆。2005年8月以来，房地产市场已逐渐呈现降温迹象。一方面，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，利率从3.5%提高至4.75%，导致抵押贷款成本增加，遏制了房地产消费信贷过热。另一方面，英国政府于2004年底通过了《住房法2004》，就如何确保建造足够的低收人群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的住房市场以及加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等作出了一系列切实可行的规定，此举有效保障了社会中低收入阶层的住房权益。
再如韩国，2006年11月15日政府宣布，今后5年内将在房价涨幅最大的首尔江南区建造10万套住宅，并计划提高银行贷款利率。这些措施出台后，韩国房地产热明显降温，市场出现浓厚的观望气氛。
3.用廉租房来抑制房价。法国自1999年以来，平均房价已上涨45%。为抑制房地产市场可能出现的泡沫，2006年9月法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。此外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，使得社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。
在法国，建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府补贴，建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。一方面严格控制房源，大部分廉租房只租不卖；另一方面向社会公开廉租房出租情况，接受大众监督。
4.向低收入阶层倾斜。墨西哥政府向低收人阶层倾斜的措施实施效果是最为明显的。在墨西哥城市化进程中，大量农村人口涌人城市，中低收人人口的住房问题已经成为影响社会稳定的关键。而多数开发商受利益驱逐，选择建造面向社会中上阶层的高档豪华住宅，使得社会福利房的开发无法满足需要。为此，墨西哥政府采取了向低收入阶层倾斜的住房政策。墨西哥政府通过上调高档住宅土地使用许可申请费和提高抵押贷款利率、控制贷款规模以及提高产权评估等行政收费和税收标准等多项举措抑制高档住宅的开发。同时，银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，进一步减少高价房的开发。政府还通过全国劳动者住房基金机构推动低价房的建设。对于每套房价在15.5万比索(1美元约合11比索)以下的房地产项目，该机构以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款；中央和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用，同时政府还拨款用于项目周围道路、学校及医疗机构等配套设施的建设。
5.坚持“福利房”和小户型。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建“福利住房”，且一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末，全国户均住房面积小于100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一，这也是德国解决住房问题的一项重要有效的举措。二战后，德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建“福利住房”。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套“福利房”。
三、借鉴国外经验，完善我国房价调控政策
结合我国的具体情况，借鉴国外的有效经验，我们认为，应该采取以下手段来调控房价。
1.最关键的措施是完善我国住房保障制度。我们在设计住房制度改革的思路时，充分借鉴了西方国家在完善公共住房保障制度上的成功经验。1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)明确规定：在我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。这是适合我国国情的正确选择，必须坚决贯彻执行。事实证明，完全靠市场化的方法来解决我国的住房问题是行不通的。经济适用住房和廉租屋不仅要增加比例，还要建立完善的操作规程，以切实解决广大中低收入者的住房问题。
2.采用多种渠道增加住房供应量，调节供求关系，增加住房供应量，调节供求关系是降低房价的最根本措施。政府、企事业单位通过大量自建位置、品质都很好的住房，增加供应量，抢占商品房的高端客户群，就可有效地平抑商品房价格。
3.切实用好税收杠杆。对居民投机炒房、购买第二套住房、五年内转售的商品房以及购买超大面积和豪华住宅的行为，通过税收来调节和平抑。对开发商囤积抬价的行为课以重税。楼盘发售采取明码标价，凡取得预售证的房子必须一次性标价公开发售。对有房不卖，故意压房，坐地起价的地产商予以重罚。对一年内未售出的住房开始收税，争取对三年有房不卖的行为，要从收税上收回它的工程造价的1.5倍。
4.重申建设部关子房地产开发资质管理的相关规定，严格执行房地产开发市场准入制度。从目前的房地产市场现状来看，发生的许多消费纠纷恰恰在于部分房地产企业缺乏有效的管理和专业技术保障，究其根本是由于非专业的房地产企业在进行开发。房地产业是一个政策、技术、资金和管理密集型的高风险产业，它涉及专业理论研究、技术实践管理(规划、建筑、施工和材料等)、金融风险控制、宏观政策把握和行业政策理解等。如果从业人员缺乏相应的专业技能和管理能力，其后果可想而知。同时，众多非专业性房地产公司通过招标或拍卖方式取得土地并进入房地产开发领域，也在一定程度上抬高了土地价格，从而提高了市场对房价的预期。从目前阶段来看，严格执行房地产开发市场准入制度，缓和市场的过高预期，对现阶段控制房价非正常上涨有着重要的现实意义。
5.严格执行透明售房等相关政策。在市场经济发达国家，政府经常发布与群众生活密切相关的商品成本价格情况，目的是让公众了解、参与价格的形成，从而使价格趋于合理。
不久前，国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格丁作意见的通知》第八条明确规定：加强市场监测，完善市场信息披露制度，要求各有关部门加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。商品房的社会平均成本，并不是什么行业秘密，而是应为社会所了解的公共信息。通过商品房的平均社会成本以及其平均销售价格，公众就可对房价是否合理做出自己的判断。公开房价成本并不是取代原有的调控政策，恰恰是对“国八条”中“提高信息透明度”这一条的深化。
严格执行透明售房政策，通过网上所有房源及其相关信息的公示，无疑会在一定程度上有效解决房地产市场供求信息不对称的局面。这不仅拓展了消费者的信息获取空间，同时也是把知情权、参与权和监督权交给市场。根据实际执行情况来看，通过网上备案政策措施和相关技术手段来规范市场行为，能有效地遏制人为惜售、重复预订等违规行为，从而使广大消费者能放心购房，明白购房。从这一角度分析，透明售房等相关政策的有效实施，可以使得房地产市场能有一个更加公开、公平和公正的交易环境，并因此形成相对合理的市场房价，这对于限制房价的非正常上涨具有积极的作用。当然以这种方式公布的数据和信息依然需要严密、有效、持续的监督和管制，才能确保为市场提供的数据和信息是可靠和及时的，从而起到其应有的作用。

Answer 3

跟资源也无关 只要不收税 费 中国的房马上可以降到2000内！本回答被提问者采纳

Answer 4

市场说了算。只要紧缩政策继续、限购政策不放松，瞧！房价真降了！

Answer 5

房地产经纪服务的______决定了供需双方之间的信息不对称。