★急问★恳请专业人士解答！！有关房产抵押相关事宜

Question

我的一个亲戚，老公背着她在外面借了5万元钱，并拿房产做了抵押。等借方上门要钱时她才知道。她提出离婚并将房产更名，一星期前办理了离婚手续。离婚后男方音讯全无。昨天借方再次上门询问还钱一事，她解释现在他们已经离婚，房产归女方所有。借方不肯说当时男方签字的时候房产归属男方。如果再不还钱将申请法院来收房子。她很着急，自己有没有什么法律常识，想托我在这里咨询一下专业人士。请问法院有资格收这个房子吗？有没有什么补救方法？
恳请各位专业人士给予解答以解燃眉之急。答案满意再加分以示感谢！
非常感谢大家的回答！补充如下：
房产抵押有无登记怎么才能知道？
sdfxylbq - 助理 三级，谢谢你的热心回答！
第一，是否属于共同财产要怎样区别？由于他们没有做财产公证，是否所有财产都属夫妻共同财产？没离婚之前产权证上的名义是男方，离婚后才更的名。
第二，借钱的事情女方一概不知，属于男方私用。

Answer 1

你对这个案件说明不够清楚，需要对以下问题进行澄清：
第一，本案中的房产是什么性质。是夫妻共同财产还是丈夫的个人财产？
如果是夫妻共同财产，那么其老公未经女方同意，以共有房产为其个人贷款进行担保抵押，其行为显然违反了《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题解释》第五十四条第二款规定“共同共有人以其共有财产定抵押，未经其他共有人同意的抵押无效。其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”应属无效，但女方需说明自己是不知情。当然这种举证责任由债权人来提供。
如果是老公的个人房产，那么抵押行为有效。

第二，老公借的五万元的用途。是个人私用还是用于家庭？
如果是老公个人私用，属于个人债务，只能用其个人财产偿还。
如果是用于家庭共同生活，就为夫妻共同债务，用共同财产来偿还。

然后，对种情况要进行交叉组合，各种可能的情况都会发生，比较复杂，所以需要你将这两个问题先落实清楚再给你解答。

对于该房产的性质，你还是没有搞清楚，那么我给你提出几种意见，供你参考：
一、如果该房产是男方在婚前就已经购得，或者婚后用他的个人财产购得（需要男方证明），或者婚前其父母为其结婚需要购置的，就属于其个人财产；
二、如果该房产是在婚后出资购得，或者婚后男方父母为他们购置的且没有明确表示是赠与男方的，应当认定为夫妻共同财产。

对于第二个问题，你所讲的女方“不知”，并不能认定就是男方的个人债务，而应当以是否用于“家庭共同生活”为判断标准。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条 债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务的除外。所以从法律上讲，这项债务推定为夫妻共同债务。如果认为不是共同债务，需要这一对夫妻他们来提供证据证明。

对于该房产是否办理了抵押，可以到房管局去查询。

最后，给你分类回答如下：
第一种情况：该债务为男方个人债务，该房产为男方个人财产，且办理了抵押登记，那么该房产转让给女方的行为应属无效，因为涉嫌违反合同法第五十二条第（二）项：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效的规定。在此情况下，债权人可以通过法院对房产进行拍卖或变卖，实现他的权益，没有办法。

第二种情况：该债务为男方个人债务，但该房产为夫妻共同财产，那么抵押无效。债权人不能在此房产上实现他的抵押权。

第三种情况:该债务为共同债务，该房产为男方个人财产，在这种情况下，抵押有效。房产转让应属无效，因为在此情况下，房产转让，需经抵押权人同意。即使房产转移到女方名下，女方也得承担债务清偿责任，因为她也是债务人。债权人可以在此房产上实现他的权益。

第四种情况：该债务为共同债务，房产也为共同财产，抵押无效。因为未经其他共有人的同意，但这种房产转让并不能免除女方的债务清偿责任，债权人可以要求她来进行清偿。只是不能在房产上实现抵押权而已。

以上意见，仅供参考。

Answer 2

有理不怕打官司啊，法院来了对你是有利的，请个律师跟他们打官司。
因为那是他们的共同财产，丈夫是无权在妻子完全不知情的情况下抵押的，这种抵押是不合法的，不受法律保护，况且这是叫做“私人借贷”，更不受法律保护。法院不会收回你们的房子的。
要是他们起诉，只能起诉她的原丈夫，她没有借款，只要让法院裁定她的原丈夫有罪的话，公安局也会把他找回来的拉
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第一，是否属于共同财产要怎样区别？由于他们没有做财产公证，是否所有财产都属夫妻共同财产？没离婚之前产权证上的名义是男方，离婚后才更的名。
第二，借钱的事情女方一概不知，属于男方私用
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第一,,,,夫妻结婚两年以后所有没有经过婚前公证的财产自动转化为共同财产.夫妻结婚两年以后所有没有经过婚前公证的财产自动转化为共同财产.夫妻结婚两年以后所有没有经过婚前公证的财产自动转化为共同财产.夫妻结婚两年以后所有没有经过婚前公证的财产自动转化为共同财产.
这一点非常重要....这决定了他们在签合同时房子归谁所有
这一点非常重要....这决定了他们在签合同时房子归谁所有
这一点非常重要....这决定了他们在签合同时房子归谁所有
"共同财产的抵押合同没有经过夫妻双方签字是无效的"
"共同财产的抵押合同没有经过夫妻双方签字是无效的"
"共同财产的抵押合同没有经过夫妻双方签字是无效的"
第二,请问卖房子的钱是"妻子"一个人得到还是两个人分了?如果是妻子一个人得到,"妻子"就应该帮忙还债,但是你们的理由点是"共同财产的抵押合同没有经过夫妻双方签字是无效的".

Answer 3

房产抵押的,要登记才生效.
抵押与否,要债的人自己应该证明.另外你亲戚也可以去房产局查询一下.

如果的确是抵押了,并做了抵押登记.则要债的人是能要求法院强制执行的.因为这个抵押是有优先权的.即使后来改了户名.

另外在结婚期间,一方借的债,一般是认为是夫妻共同债务.除非能证明放债的人明知是借给夫妻个人一方的.否则就推定夫妻双方的.

共同财产的认定:
结婚期间的收入都是共同财产.
结婚以前的是个人财产.
房子如果是结婚后买的,不管写的是谁的名字,都是共同财产.如果是婚间买的,则是买房人个人的财产.

夫妻一方一般不能以不知为由,对抗债权人.除非夫妻双方是约定财产制,并且作为第三人的债权人知道此约定才有效.

Answer 4

抵押要看登记没有，没登记的房产抵押无效。
离婚了也对夫妻共同债务承担连带责任。关键看债务是不是共同的，一般情况下，没有证据证明的会被认定为共同。即使离婚了房子过给女方了，也不能保证房子不会受债务影响。
法院只能根据生效的法律文书进行执行，也就是说他得先起诉你们，而且要胜诉才谈得上执行问题。

Answer 5

房子是夫妻之间的共同财产，不可能由单方抵押的权利．
要经过双房同意，才能用做抵押1