房屋租赁、转租纠纷

Question

事情原委：
甲方（我）将一间门面租给乙方营业使用（旺铺，租金数额较大），在合同上写清“乙方不得将房屋转租他人。”
乙方承租后，在甲方毫不知情的情况下，转租给了丙方，丙方因经营不善，又同样的在甲方不知情的情况下将此房转租给了丁方。
目前情况是：甲方欲与乙方解除合同，因为乙方将房屋转租他人已经违反了合同约定；丁方是目前此房屋的使用者。甲方与乙方定的租期2006年10月x日至2009年10月x日，房租一年一次付清，现第一年的租期接近到期。甲方准备第一年到期之后，解除和乙方的租赁协议，并追究其违约金。但是丁方和丙方的租赁时间是从今年3月到明年3月，这样如果甲方停止续租，受害的就是丁方，在丁方使用房屋与甲方拒绝乙方使用的时候，极有可能发生争执。
请问：
1.如果诉诸法律，乙方转租丙方，丙方转租丁方，这都是事实，但是需要甲方提供什么样的证据，才可以证明乙方确实是转租了的。营业执照和税务登记证上的名字，可以作为证据吗？
2.目前的这种情况，甲方最好的办法应该是直接诉诸法律，起诉乙方，还是等房屋第一年到期后，直接阻止丁方使用该房。
3.目前甲方有与丁方的谈话录音，谈话中丁方说明了其从丙方转租房屋的情况，请问这样的录音在法庭上是否为有效证据。
4.甲方在收取乙方第一年的租金时，因其他原因，经协商，乙方预付了相当于此协议违约金约60％的第二年房租给甲方。现甲方欲解除合同，并没收乙方预付部分的第二年房租，如果乙方不追究，甲方也不再追究剩余的40％左右的违约金，如果乙方有异议，甲方将追究其剩余的40％左右的违约金。请问这样是否可行，法庭上有无必胜的把握。
5.现如果丁方要和乙方串通起来，说是合租的，在法庭上，会不会有赖掉乙方转租这一事实的可能？
请有关专业人士依据现行的法律来回答我的问题，如果回答的准确，并能给予一定的办法和策略，我将追加您高分。
我也知道能弄到乙方的转租合同是最有力的证据，问题是现在我在无法弄到这个合同的情况下，这样打起官司来，胜算有多少？

Answer 1

1.如果诉诸法律，乙方转租丙方，丙方转租丁方，这都是事实，但是需要甲方提供什么样的证据，才可以证明乙方确实是转租了的。营业执照和税务登记证上的名字，可以作为证据吗？
因为你和乙方合同上明确规定不得转租，他转租就是违约，就要按照你们合同规定负违约责任。所以你只要提供能够证明其转租的证据就行了，估计你要收回房产，丙丁都会给你提供转租的合同或者协议，着就是最好的证据。

2.目前的这种情况，甲方最好的办法应该是直接诉诸法律，起诉乙方，还是等房屋第一年到期后，直接阻止丁方使用该房。
建议你直接诉诸法律，因为乙方在你不知情的情况下擅自将房屋转租，已经构成违约，不用管丙或者丁的利益，因为他们的利益从取得就是违法的，如果他们不知情，那么应该由乙方给他们予以赔偿，是他们之间的民事法律关系，是因乙方的责任造成的，与你无关。你直接起诉乙方就可以了。

3.目前甲方有与丁方的谈话录音，谈话中丁方说明了其从丙方转租房屋的情况，请问这样的录音在法庭上是否为有效证据。
录音证据一般在司法上属于间接证据，如果在没有直接证据的情况下，也可以得到法院的支持。但是，如果你有乙方和丙方的转租协议或者合同将是最有利的证据。

4.甲方在收取乙方第一年的租金时，因其他原因，经协商，乙方预付了相当于此协议违约金约60％的第二年房租给甲方。现甲方欲解除合同，并没收乙方预付部分的第二年房租，如果乙方不追究，甲方也不再追究剩余的40％左右的违约金，如果乙方有异议，甲方将追究其剩余的40％左右的违约金。请问这样是否可行，法庭上有无必胜的把握。
我认为可行，法院在开庭之前会进行调解，如果乙方与您达成协议，那么使用调解，就不用打官司了。当然，您也可以选择私下和解，那样连法院都不用去了。

5.现如果丁方要和乙方串通起来，说是合租的，在法庭上，会不会有赖掉乙方转租这一事实的可能？
我认为这和丁方关系不大，因为乙方在明知合同约定不得转租的情况下转租给了丙，丙如果知道该房屋有不得转租的合同条款而和乙方签订协议的话，那么丙方与乙方的合同为无效合同，至始无效；如果丙方不知道该条款，那么属于乙方侵害了丙方的利益，是他们之间的民事法律关系，与你无关。

综上所述，我个人认为，你首先要取得乙方和丙签订的合同，这是个最重要的证据（如果没有该合同，你将会很被动，因为你无法证明乙方转租），拿到后再和乙方协商，如果他同意，双方按合同条款对你赔偿，如果他不同意，那么你可以拿着你和乙方的合同以及乙方和丙的合同去法院打官司，你不用在意丙和丁的利益问题，因为他们如果是合法利益遭到侵害，那么造成侵害的是乙方，与你无关，因为你不知情。

丁如果认为自己的利益合法，且受到侵害，那么他可以追究丙的民事责任，丙如果知道该房屋不能转租，那么丙也有侵占的故意，应当负民事责任，如果丙不知情，丙还可以追究乙方的民事责任。但是，都与你无关了。

举例说明一下，甲的自行车被盗，乙盗车后卖给丙，丙又将车卖给丁。甲发现丁骑着自己的自行车，甲可以将车要回而不用赔偿丁的损失。丁可以追究丙的责任，如果丙知道该车是脏车，丙构成销赃罪，并连带赔偿丁的民事责任，如果丙不知情，那么丙可以向乙方追溯自己的损失并赔偿丁的损失。但是都与甲无关。
应该写的很清楚了，楼主参考下

Answer 2

1.如果诉诸法律，乙方转租丙方，丙方转租丁方，这都是事实，但是需要甲方提供什么样的证据，才可以证明乙方确实是转租了的。营业执照和税务登记证上的名字，可以作为证据吗？
：不需要什么证据，直接起诉乙方，要求解除合同，收回房产。
2.目前的这种情况，甲方最好的办法应该是直接诉诸法律，起诉乙方，还是等房屋第一年到期后，直接阻止丁方使用该房。
：随时可以。
3.目前甲方有与丁方的谈话录音，谈话中丁方说明了其从丙方转租房屋的情况，请问这样的录音在法庭上是否为有效证据。
：是。
4.甲方在收取乙方第一年的租金时，因其他原因，经协商，乙方预付了相当于此协议违约金约60％的第二年房租给甲方。现甲方欲解除合同，并没收乙方预付部分的第二年房租，如果乙方不追究，甲方也不再追究剩余的40％左右的违约金，如果乙方有异议，甲方将追究其剩余的40％左右的违约金。请问这样是否可行，法庭上有无必胜的把握。
：这要看合同约定的具体内容。
5.现如果丁方要和乙方串通起来，说是合租的，在法庭上，会不会有赖掉乙方转租这一事实的可能？
：只要甲方有合法的房产所有权，则此案对甲方有利。
参考
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租
的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人
应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

Answer 3

1、邻居的证言；双方争论时的录音证据；如果丙方或丁方的营业执照或税务登记证上的营业地址是本房屋的地址，应该也可以证明。
2、不用等一年到期，因为乙方已经违约，你可以随时通知乙方解除合同，最好书面，并给予对方合理的期限。期限届满，乙方不执行，向法院起诉。期限届满，合同解除，可以要求丁方搬出。
3、正常情况下取得的录音证据，法院支持。
4、可以在起诉书中，要求合同规定要求违约金。你说的方法应该可行，必胜不好说，看法官。
5、你们的租赁合同是和乙方签订的，没有丁方，不存在乙方和丁方合租的说法，法院不支持。

Answer 4

1.可以作为证据，但是最有力的证据还是他们的转租合同。
2.如果证据有力，当然是现在直接起诉乙方违反合同规定对你比较有利。
3.可以作为证据。
4.这些可以作为你们和解的谈判条件，法院不会这么判。
5.有可能，打官司就是打证据。

Answer 5

首先房产证上是你的名字,只有你和租房者的合同才有效(有书面约定的除外),你只是和乙方签合同,你要丁方强行搬走的话,到时候丁方会找丙方,丙方会找乙方,乙方会来找你,现在只要你把使用者哄走,问题就能解决,押金不用担心,押金的作用就是说如果乙方违约责任金,你不追究,他应该也不会追究的,要追究的话他要补偿其他的40%的违约金.有他们的合同当然是好,但那个不要弄,所以只要现在赶租户走,要是走了就什么也没了,要是不走你就可以起诉,法院会要他提供租赁合同,没有合同或者不是房产证书上的名字,因为合同主体无效,合同无效(有房产证书上人的委托书除外).合同成立有几个条件:首先双方当事人都有合同行为能力,其次合同是当事人双方的真实意愿,再次,不违反法律\法规和损害国家和人民的利益,最后,合同的标底物存在并有可能,承租者现在不符合第一和第三\第四,所以他手上的合同是无效的,对与你的房屋没有任何约束力,所以你有权利收回房屋.并还可以要求乙方赔偿你损失.