刚交房的新房，想从原业主手里买，目前整个园区房产证都没下来，他只有发票，请问我能贷款买么？如何操作

Question

想买一楼盘的房子，但在开发商处已经没有合适的户型，碰巧园区里有一家人要卖他的房子，户型还可以。这家人是之前从开发商处全款购得，契税已交，目前只有发票，因为整个园区的房产证都没下来，我想贷款买下，请问可以么？如果可以的话该如何操作？

1.听说没有房产证的房子无法贷款，是么？
2.这种情况下买算是买二手房么？
3.有什么费用或者税需要交么？
4.我是否能够通过开发商处来解决这个问题并证实该房子的确归那家人所有，如可以应当怎么做呢？
5.据说房产证要等到整个园区入住85%以上才能办理，也就是说一年半载的应该拿不到，所以等拿到证再办理交易时不现实的。

Answer 1

1、房屋已经卖出，这种情况除非开发商把房屋全款退还，再协助你办理房屋按揭贷款手续，否则就无法贷款了，而且考虑开发商已经将房屋全额卖出，所以配合你重新办理贷款手续的可能性非常渺茫。
2、在上述条件不能达成的情况下，如果在办理正式房产证之前，你把售房合同变更成你与开发商之间签订的，之后房产证顺理成章办理在你名下，也不算二手房。如果售房合同不能变更，必须先将房产证办理到卖给你房子的人名下，那你就只能按照购买二手房的手续，办理房屋过户手续。
3、二手房转让需要缴纳税费，具体税费情况可到当地房地产部门咨询。
4、你可以让卖给你房产的人协助你到开发商那里协调解决售房合同更换名称的问题，最好是在房产证办理之前把售房合同名字换成你的。可能开发商会要求你缴纳一定的更名费。
5、这个问题就看你的对这个房子的需求有多大，如果是特别希望购买，那么你与卖给你房子的人签订转让合同，并约定他必须负责协助办理房屋过户手续，即使不能办理更名手续，即使房产证一天半天下不来，也不影响你对房屋的居住。

Answer 2

1、房产证没下来，理论上说房子还不是他的，他无权处分；
2、没下证的房子不能交易，所以既不是期房也不是二手房……
3、他不能卖，你不能买，所以你也不存在贷款、税费的问题。
4、买无法交易的东西，法律是没法保障的，所以三思。
5、实在想买，签个协议借款+下证再买。

Answer 3

我先回答你第一个问题，现在没有房产证的房子是不可以贷款的，现在打压房价，银行贷款收紧，想贷款是不可能的
第二个问题，是二手房，只要不是在开发商直接买的，你现在看好的这个是房主从开发商买的一手房，已经交易过一次了，再卖给你肯定是二手房！
第三个问题，买二手房的话肯定要交税，营业税，个税，还有契税，如果不交这些税是没有办法过户的，房管局不给过，房管局要见到完税证明以后才会下证的！
第四个问题，你可以看一下这套房子的购房合同，如果是正规商品房的话买的时候应该有购房合同还有发票，只要具备这些了也就是说已经在建委备案了，购房合同可以去房管局或是开发商那里查一下备案，应该就没有问题！
第五个问题，如果你考虑买的话可以跟房主协商一下，先首付一部分，然后腾房，等到房产证下来再贷款，进行过户，安全起见，你们可以找一间正规的中介作为见证人，中介有买卖合同，是可以祈祷法律效益的，如果你还不放心的话还可以做公证，这样的话就是双保险了！
还有一种办法就是改合同，现在政策出的很多，一般的都不允许改合同了，不过有些当地的开放商还是可以的，如果可以该合同的话就更好了，这样会省去二手房交易的营业税，个税，直接更名改成你的名字，一般改合同是有费用的。至于多少每个小区不一样，这样的话就等于你买的是一手房了，非常合适。
希望采纳

Answer 4

你所说的情况如果房主已经收到契税票了，就可以肯定只能走二手房买卖了
契税是交给国家的，只要交了，房子产权就和开发商没什么关系了
1.没有房产证的房子无法贷款
2.这种情况下买算是买二手房
3.就是正常二手房买卖手续
4开发商那边确立不了，只能签二手房买卖合同
5既然已经交了契税（拿到契税票），一般不会差太长时间（几个月）
房产证如果办加急，有的一个月就下来了追问

我是辽宁这边的，情况可能和你那边不太一样，关于房产证， 我们这边说即使交了契税也要等，因为开发商告知我们整个园区需要达到85%以上的入住率，才能统一给办理房产证，头疼啊~~
按照你这么说那就是只能全款买了啊，而且按照二手房交易会产生5%的经营税吧，这个税应该是收卖方人的吧？

追答

交了契税，房地局就有备案了，只能等房产证下来，走买卖手续。不过我也听说过交给开发商，开发商没给交税的！你查一下他有正规的契税票吗？

Answer 5

一。没有房产证的房子无法过户，也不能做按揭贷款。
二。可以买这套房，但有风险如下：
没有房产证的房子，法律上是不能交易过户的，如果一定要买，只能先签购房合同，到房产证下来再做按揭贷款并过户，但这样有很大风险，具体风险如下：
1：一房两卖。因为没有房本，所以不能再建委做网签，也就是说业主可以在和你签了买卖合同后，再和别人也签买卖合同把房子卖给别人，这样就会产生房产纠纷。
2：业主反悔。如果在房本下来前，房价一直涨，业主后悔卖此房，可以毁约，如果你们的合同签的不完整的话，还有可能连定金首付都要不会来。就算合同很完整，并且商定了违约责任，并且起诉的话，法院也判你胜诉，但法院不会把房子判给你，只会判业主赔偿你违约金。但如果房价涨的比违约金还多的话，你一样吃亏。
3：政策调整。如果业主人很好，就是涨价也不后悔，照样卖给你，但突然国家出台政策使你无法购买这套房子，这样你一样要承担违约责任，房子没买到，还要赔钱。现在新出的限购政策。就出了很多这样的纠纷。追问

谢谢你的回复，请问如果要求在开发商那里将该房子的购房发票名头改成我，可不可以，这种情况下能不能办理贷款，需要怎么做

追答

你说的这种情况属于更改底单，可以 这么做，但必须满足一个条件，就是业主在开发商的购房资料和办理房本的资料都没有交给建委的情况下。你最好去开发商问一下，能不能改底单。有关系最好找找关系。一般没关系就算能改，他也不给你改。但是如果资料都交给建委，那肯定是改不了了。