最近有朋友问按揭买房贷款利率怎么算？虽然有金融机构展示了计算过程，但还是一头雾水，不知道为什么。
之前也分享过分期贷款实际利率的计算。现在以购房按揭贷款为例，重新计算按揭贷款的实际利率。
由于金融机构标注的利率一般都是名义利率，看起来是很低的利率，但实际情况并非如此，所以我们需要通过一个准确的计算方法来计算实际利率。与实际利率相比，贷款期限越长，差别越大。
现商业抵押贷款100万元，商业贷款支付利息：121311.49元。贷款期限5年，分60期还清，每月等额本息还款18688.53元。
Excel自带的IRR公式：实际利率=IRR(E5:E65)*60/5，即公式中选择[所有现金流入流出]和[5年60期]计算实际利率，如下表所示：
(内部收益率计算公式)
当然，网上有很多方便的房贷计算工具，但为了更容易理解，我们可以使用简单粗暴的计算公式，即：
实际利率=(总利息/本金)/期限数*(2或1.8)，即名义利率*(2或1.8)，这样计算出来的利率接近实际利率。简化前面的案例：121311.49/1000000.00/5*2=4.82%，接近前面计算的4.6%的实际利率。
同时，也可以用这种方法计算商业保险的实际利率，即每年等额本息的保险，返还总额，分期次数等。并计算实际利率。如果有负利率，那就不要在上面浪费钱。
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在中国，房贷可能是最为特殊的贷款，因为房贷采用按揭方式，每月必须缴纳足额固定或非固定款项，而一般贷款采用的是到期还本的方式，这就产生一个问题，金额相等的一笔贷款，房贷的时间成本是不是要比一般贷款大得多？
比如：
小白借小黑1200元人民币，约定一年后还款（2018年4月15日－2019年4月14日）如果分期还款（类似于月供）的方式，小白是这样还的：
1月、2月、3月??12月：100元、100元、100元??100元（月还款100元）；
如果一次性还本付息，那么小白会在2019年4月14日还款1200元人民币。
比较一下，你也会发现了，如果小白一次性还本付息，那么后面2、3、4??12月可以用本应月供的钱来进行投资啊，现在货币基金的收益率是4%左右，你来算算把这笔钱用来投资可以产生多少收益？（算过一遍你可能会有一声惊呼，哇！）
目前5年期以上银行贷款利率是4.9%，贷款100万，20年，我们采用两种方式贷款：
第一种是普通贷款，到期一次性还本付息100万×（1+4.9%）^20＝260.32万；
第二种是按揭贷款，采用等额本息方式，月还款额6544.44元。
4.9%是年利率，第一种普通贷款采用的是复利计算本身无可非议，而按揭贷款是采用年利率下的按月还款方式，那么这样4.9%的按揭贷款利率是不是低估了呢？
其实并不是这样的，房贷的还款方式分为两种：等额本金和等额本息，两种还款方式的年利率其实都已经将时间成本考虑在内。
说到这里可能大家都头晕了，我们该怎么去理解？
等额本息还款公式：
等额本金还款方式：
我们可以发现，无论是等额本金还是等额本息，两种还款方式都采用的是月利率计算（月利率=年利率÷12），这就告诉我们等额本金、等额本息下的房贷利率已经把时间房贷成本计算在内。
如果不信，我们来计算下吧！
第一种是普通贷款，到期一次性还本付息100万×（1+4.9%）^20＝260.32万。
第二种是按揭贷款，采用等额本息方式
可以看出20年的等额本息按揭还款，累计还款金额是157.06万左右，而采用普通贷款到期一次性还本付息是260.32万，有没有发现普通贷款金额比按揭贷款的还要高，这当中的差额其实就是月供的时间成本。
所以按月还款方式为主的房贷利率并没有被低估，目前商业贷款的基准利率是4.9%，如果你在一二线城市利率可能会有上浮，如果在三四线城市则可能享受到优惠利率，距离2014年6.96%的高点还有空间。
我在2017年3月29日《真相：20年的房贷，其实你只用还12年！》一文当中计算过：由于通货膨胀，20年间贬值了1000%，换句说2016年的11块钱只相当于1996年的1块钱。
20年的房贷，用商业贷款其实你真正还款时间才15年左右，但是实际上目前许多人采用的是公积金贷款，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公积金贷款其实你真正还款时间才12、13年左右！
对于买房的人来说，能够贷款买房的尽量贷款，因为通货膨胀会消化你的负担。