房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样,没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多,过于膨胀,造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀,不致形成为泡沫经济,带来严重危害。具体对策如下:
2.1 从土地源头入手,规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展,也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题,如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境,在一定意义上讲,都有赖于土地资源的优化配置。通过立法确定城市规划的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用结构的合理性,为城市和地区经济长远发展奠定基础。
2.2 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点,加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究,科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问,有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系,防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度,以便及时发现问题,加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息发布、引导和规范,增加房地产市场的信息透明度,控制人为惜售和炒作行为,引导企业理性投资、消费者理性消费;通过对楼市的动态监测,评价市场的运行情况,预测分析未来的市场走势,向政府部门提供准确的信息,以便做出适时、适度调控市场的措施,促进房地产市场持续、健康发展。
2.3 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨,尽早发展房地产投资基金,大力推进房地产抵押贷款证券化,尽快成立购房担保机构,推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验,加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤,促进开发信贷与消费信贷的同时发展,建立起健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场),有效化解金融风险。
2.4 利用货币金融政策调控市场,规范房地产融资行为 政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策,调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款,在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查,以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手,提高我国的银行业自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设人手,完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展,这样才能防范房地产业信贷泡沫,有利房地产业与金融业的共同发展。
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