所谓土地开发一二级联动，对北京市而言，属于2004年8月31日以后逐步形成的概念，而在此之前，很多项目都是运用如此形式进行开发建设，并无一级二级之分，在明确土地市场和房屋市场之后，市场进行了细分。
土地一级开发，简单说就是在国有建设用地上市交易前，对该宗土地进行征收和整理的过程，包括：规划、征收和专用、场地平整、设施切改和市政基础设施建设等步骤，二级开发，则是进行房屋开发建设并将商品房上市交易的过程，一二级联动开发，则是一个开发者全程进行土地整理和房屋开发的过程。此类过程在建设用地协议出让终止后，逐渐减少，但是从没有消失过，因为在现有的土地市场政策环境下，进行联动必然有两个结果，第一，开发商能够获得更大的开发利润，第二，土地整理的成本过高，需要通过联动的方式进行资金平衡。
其实要想取得“一二级联动”的方式并不是很难，但是需要确实创造机会，创造机会的条件就是开发商要有自持的土地或者已经获得某宗土地的一级土地开发授权。很多特大的土地，开发时间横跨2004年的项目，多数延续了土地开发一二级联动的过程。
土地开发一二级联动对开发商而言是要好处的。
首先，就是省钱，这点是当初制定招拍挂政策是管理层不希望看到的，因为土地征收和转用的成本就没有必要透明了，原有的联动，对于开发商而言能够更有利可图，现今的联动，即便是招拍挂，依旧能通过利用合理财务手段增加开发的利润。
再有就是省事，一个开发商从土地征收开始，经历土地整理的全部过程，对土地及设施的熟悉程度远高于新取得土地的开发商，因此无论是项目专业技术情况，还是历史遗留问题的处理方面，都要省事了很多，无形中节约了成本。
如何在现有条件下实现一二级联动，特别是针对那些手中有地的业主或者正在进行土地一级开发的开发商，需要做好以下的事情就可以。
首先，在土地上市前的开发补偿或者招拍挂文件中设定特殊的或者是较为苛刻的条件，这样可以视为给“自己”量身定做的，外人很难满足这类条件，而失去竞争的机会，当然若想手续上合理合法，势必会找“小弟”或“朋友”进行协助，参与项目的竞争，不过是友情演出的部分了，最后补偿一些辛苦费罢了。
即便土地一级开发成本需要被审核，但是依旧可以通过虚增工程建设成本，设置土地征收中拆迁安置的遗留问题，来阻退参与竞拍的其他开发商，很多企业会因为很难判断类似补偿问题的价值时退出，钉子户有时变成了子弹户。这样项目就可以自己做了。
还有一种常用的方法，就是交给关联公司做，若如此觉得不省心的话，当然穿上马甲继续做也变得无妨了，只要不是一个法人，当然可以是法人的亲戚和朋友来掌管了，因此可以衍生出另外一个执照，衍生出联合体的形式了。
当然，出于某种无奈，政府希望增加供地的节奏的时候，会给持有的土地的业主和土地一级开发商一定的条件，让他们将土地进行上市交易，这也算是长期制度对短期政策干预的无奈之举吧
以上说的都是有居住用地相关的土地开发，以工业用地、旅游用地相关的产业开发有不同的方式。无论如何，我们总会发现，政策及规则的制定和修改有时有的过于随意，有的表面苛责，执行时却又很多弹性空间，这样确实不太好，因为，跟不是市场化的东西玩市场化，还是很不现实，大家依旧要认清现实。
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