第1个回答 2010-12-20
吴江市人民政府文件
关于印发《吴江市城镇房屋拆迁管理暂行办法》的通知
各镇人民政府，吴江经济开发区、汾湖旅游度假区，市各委办局（公司），市各直属单位：
《吴江市城镇房屋拆迁管理暂行办法》已经市政府第1次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○三年三月三日
主题词：城乡建设 房屋 拆迁△ 办法 通知
抄送：市委各部委办局，市人大常委会办公室，市政协办公室，
市纪委办公室，市法院、检察院，市人武部，市各人民
团体，存档。
吴江市城镇房屋拆迁管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强城镇房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《国务院城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和《苏州市城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡在本市城镇规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条 城镇房屋拆迁必须符合城镇建设规划，有利于城镇建设和发展，有利于城镇旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本办法，对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 本办法所称的拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。 本办法所称的被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。
第五条 吴江市建设行政主管部门是本市城镇房屋拆迁行政主管部门，吴江市人民政府动迁办公室（以下简称市动迁办）受吴江市拆迁行政主管部门委托具体负责城镇房屋拆迁日常管理工作。
吴江经济开发区房屋拆迁管理部门受吴江市拆迁行政主管部门委托，负责本区域内房屋拆迁日常管理工作。
各镇人民政府和有关部门依照本办法，互相配合，保证房屋拆迁工作的顺利进行。 吴江市国土资源局依照有关法律、法规，负责城镇房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二章 拆迁管理
第六条 需要拆迁房屋的单位，应当向市动迁办提出书面申请，并提交下列材料： （一） 建设项目批准文件;
（二） 建设项目选址意见书（含规划定点红线图） （三） 建设用地规划许可证；
（四） 国有土地使用权批准文件；
（五） 拆迁计划、拆迁方案和补偿安置方案； （六） 本市银行出具的补偿安置资金存款证明；
（七） 拆迁人委托拆迁的，应当提供委托合同；
（八） 动迁办认为需要提供的其他资料。 市动迁办应当自收到申请书及上述材料之日起30日内，对申请事项进行审查。符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不能办理的，应书面答复申请人。
拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，应按规定交纳拆迁管理费。
第七条 市动迁办在发放房屋拆迁许可证之日起7日内，应当将房屋拆迁许可证载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以登报等形式公告。
市动迁办收到申请人提交的建设用地规划许可证后，应及时书面通知工商、城建规划、房产、国土等有关部门暂停办理拆迁范围内的工商营业执照，新建、扩建、改建房屋，交易、转让、租赁、抵押房屋，改变房屋和土地用途等手续。
暂停办理期限一般不超过一年，逾期自然解冻。特殊情况拆迁人需延长暂停期限的，须经市动迁办批准，但延长的期限不得超过一年。
市动迁办在公告之日起7日内向被拆迁人发送《房屋拆迁通知书》。 市动迁办和拆迁人应当向被拆迁人做好拆迁政策、拆迁补偿安置方案等宣传、解释工作。
第八条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内实施拆迁，不得擅自扩大或缩小。确需扩大和缩小范围的，应当按规定办理规划、土地变更批准手续后向市动迁办申请变更范围。市动迁办批准变更的，市动迁办应当将变更后的房屋拆迁许可证的相应内容予以公告。
拆迁人应当在拆迁许可证确定的期限内实施拆迁。因特殊情况需延长的，应在原拆迁期限届满15日前，向市动迁办提出延期拆迁申请。市动迁办在收到申请之日起10日内给予答复，批准的应将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当报市动迁办办理许可证变更手续，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人，市动迁办应当公告拆迁许可证变更内容。
第九条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有省房屋拆迁主管部门核发的房屋拆迁资质证书的单位实施拆迁。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同，并自合同订立之日起15日内将拆迁委托合同报市动迁办备案。被委托单位按市物价局、市建设局核准的标准向委托拆迁人收取拆迁服务费。
被委托单位不得转让拆迁业务。 拆迁实施单位工作人员必须持有市动迁办核发的《拆迁工作证》才能上岗工作。
第十条 在房屋拆迁公告规定期限内，拆迁人应当依照本办法的规定与被拆迁人签订补偿安置书面协议。协议应载明补偿形式、补偿金额、安置用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任及当事人认为需要明确的其他条款。拆迁协议书应报市动迁办鉴证备案。
第十一条 被拆除房屋为代管房的，代管人应当提交委托文书和有关证明材料。代管人是房屋拆迁管理部门的，补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
被拆迁房屋为共有产权的，共有人应书面推选代表人或委托代理人与拆迁人签订房屋拆迁协议。 被拆迁房屋所有人已死亡的，由继承人或继承人委托的代表出具具结书，与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。
第十二条 在房屋拆迁公告期限内遇到下列情况之一的，可由拆迁人提出补偿安置方案，经市房屋拆迁行政主管部门批准后先行实施拆迁，拆迁前市动迁办应组织拆迁人对房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全：
（一） 接到拆迁书面通知后被拆迁人逾期不到又不委托代理人 处理的；
（二） 被拆迁房屋产权人不明或房产权属有纠纷一时难以解决 的；
（三） 被拆迁人因下落不明无法通知到，虽经登报公告仍无消 息的。
第十三条 拆迁房屋的评估工作由拆迁人委托经建设行政主管
部门认可的具有相应房地产评估资质的机构进行，拆迁人不得自行评估。被拆迁人对评估结果有异议的，可自收到评估报告之日起3日内，向房屋评估机构申请复核，房屋评估机构应在收到申请之日起3日内出具书面复核结果。当事人对复核仍有异议的，可在收到复核结果之日起3日内向市房产管理部门申请鉴定。被拆迁人在实行产权交换安置后，应及时到房地产管理部门办理房屋所有权和土地使用权的变更登记手续，与原拆除房屋面积相等部分免缴房地产契税和房屋、土地权属登记变更手续费。对被拆迁人实行货币补偿方式的，拆迁人按货币补偿金额或房屋面积计算对被拆迁人补偿购房契税和房屋土地权属登记费，被拆迁人自行购房所需税费自理。
第十四条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可依法申请人民法院先予执行。
第十五条 拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市房屋拆迁行政主管部门裁决，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由市人民政府裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出。 当事人对裁决不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。
第十六条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，由市房屋拆迁行政主管部门提请市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。 实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋有关事项向公证机关办理证据保全。
第十七条 拆迁中涉及军事设施、宗教场所、文物古迹、古树名木和归侨、侨眷、华侨、外国人私有房屋等另有规定的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十八条 市动迁办应当对房屋拆迁活动进行监督检查，建立健全拆迁档案管理制度。拆迁人应在拆迁项目结束后30天内将拆迁文件、资料汇总后报送市动迁办。
第三章 拆迁补偿与安置
第十九条 拆迁人应当依照法律、法规和本办法规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑按照残存价值和剩余使用期限给予适当补偿。
第二十条 拆迁补偿方式可实行货币补偿，也可实行房屋产权调换。拆迁非公益性事业房屋的附属物，由拆迁人给予货币补偿。 拆迁住宅住房，除本办法第二十五条规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十一条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，由房屋评估机构评估确定，以现金方式直接支付给被拆迁人。
货币补偿费由房屋补偿金和区位补偿金二部分组成：
房屋补偿金=基本重置单价×（1+层高增减率）×建筑面积+附属物残值+装修评估值
区位补偿金=区位单价×区位调节系数×建筑面积（建筑面积小于土地使用面积的，按土地使用面积计算）
以划拨方式取得用地的工业、仓储、办公用房的区位补偿金实行划拨用地折扣，拆扣率为50%。折扣的金额属政府土地收入，由国土管理部门负责向拆迁人收取。
住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁布之日止，不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿费，增加补偿的比例为原补偿费的15%。
房屋基本重置单价，由市物价局、建设局定期公布。拆迁区位、区位单价和区位调节系数按以下规定确定：
（一）松陵市区由市物价局、建设局、国土局按房屋所在区位和不同用途分类确定定期公布；
（二）盛泽市区及各镇区由所在地镇人民政府确定，经市物价局、建设局、国土局审核同意后公布。
第二十二条 私有房、单位房以房屋所有权证认定所有人和建筑面积；直管公房以房屋管理部门提供的资料认定房屋承租人和建筑面积；土地使用面积以国有土地使用权证认定。农村住房未领取房屋权证的，以原乡（镇）人民政府建房批复或《村镇建设工程规划许可证》认定所有人和建筑面积，实际建筑面积小于批准面积的以实际面积计算，实际建筑面积大于批准面积的，以批准面积计算，土地使用面积以宅基地证或原批准的用地面积认定。
被拆迁房屋为住宅房屋或非住宅房屋，以房屋所有权记载用途或《建设工程许可证》记载功能认定。被拆迁的非住宅房屋为生产、商业用房或非生产、商业用房，以营业执照上记载的经营范围和经营方式认定。
第二十三条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人按被拆迁房屋货币补偿金额和所调换房屋的市场价格，结清产权调换差价。
第二十四条 拆迁公益性事业用房的，拆迁人应当依照法律、法规规定和城镇规划要求予以重建或者给予货币补偿。
第二十五条 拆迁租赁住房，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人可对被拆迁人给予货币补偿；被拆迁人与承租人未能达成解除租赁关系的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换，调换的住房由原承租人承租，被拆迁人应当与原承租人重新订立住房租赁合同。 拆迁以政府规定的标准租金租赁给国有集体单位或城镇居民户的直管公房和单位自有房屋，被拆迁人和房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆迁房屋的重置评估补偿金支付给被拆迁人，房屋装修补偿金支付给原装修出资方，其余部分支付给房屋承租人。
第二十六条 被拆迁人或直管公房、单位自有房屋的城镇居民户承租人确无能力购房的，可以向拆迁人提出申请，由拆迁人安排不小于原住房面积的房屋，供被拆迁人或承租人以政府规定的标准租金租住。拆迁人将扣除50%区位补偿金后的房屋货币补偿金额支付给被拆迁人，承租人不享受第二十五条第二款规定的货币补偿金。
第二十七条 拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应按抵押有关规定，就抵押权及其所担保债权的处理进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后，方可取得补偿或安置房。 抵押人与抵押权人在市动迁办规定期限内达不成协议的，拆迁人应将对被拆迁人的货币补偿款向公证机关办理提存。
第二十八条 原非生产、经营性房屋改作生产、经营性房屋使用的，按下列条件认定：
(一)产权人自己开业经营的：开业经营部位在房屋所有权证记载的合法建筑面积范围内，已经房屋管理部门和土地管理部门办理房屋、土地使用性质变更手续，有产权人、产权共有人或者亲属的有效工商营业登记执照和税务登记记录等有效批准文件；
(二)私房、单位自有房屋出租开业的：开业经营部位在房屋所有权证记载的合法建筑面积范围内，已经房屋管理部门和土地管理部门办理房屋、土地使用性质变更手续，有经营房屋租赁许可证，有与房屋租赁合同户名一致的营业执照和税务登记等有效批准文件； (
三)直管公房承租人开业经营的：有原住房租赁证、经营房屋租赁许可证、有与承租人或者同住父母、子女及配偶户名一致的营业执照和税务登记等有效批准文件。
第二十九条 用于产权调换的安置房屋交付使用时，拆迁人必须向被拆迁人提供办理房屋所有权证和国有土地使用权证所需的有关文件资料。 拆迁人用预售房屋进行产权调换的，按照国家商品房销售管理有关规定执行。
第三十条 被拆迁人或房屋承租人在规定的期限内提前搬迁的，拆迁人应对被拆迁人适当发放奖励费，奖励标准由拆迁人确定，经市动迁办批准后公布。
第三十一条 拆迁人对被拆迁人或房屋承租人应当适当给予搬迁补助费。 拆迁人以期房对被拆迁人或承租人安置，由被安置人自行解决临时安置房的，拆迁人应给予被安置人临时安置补助费，计算期限自被安置人搬出拆迁房屋至安置房屋交付被安置人。
实行货币补偿的，被拆迁人或房屋承租人必须自行过渡，拆迁人一次性付6个月的临时安置补助费。 搬迁补助费、临时安置补助费和电话移机等其他费用补偿标准由物价局与建设局核定公布。
第三十二条 拆迁住宅房屋按照以下办法计户： （一）自有私房凭房屋所有权证计户；
（二）租住私房凭租住凭证和户口簿计户； （三）租住直管公房凭公有住房租赁证计户；
（四）租住单位自有住房凭住房租赁证或出租单位证明计户。 拆迁非住宅房屋按照以下办法计户：
（一）非住宅房屋自用的，凭房屋所有权证和营业执照计户； （二）非住宅房屋出租的，凭经营房屋租赁许可证和营业执照计户。
第三十三条 因拆迁生产、商业用房造成被拆迁人或房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当给予一次性停产、停业补助费，具体补助标准由市物价局、建设局核定公布。
第三十四条 房屋拆迁中涉及供电、供水、供气、广电、电信等设施迁移的，由产权单位或管理单位按规划要求负责迁移，拆迁人应补偿其拆迁成本费用。
第三十五条 因房屋拆迁需要拆除交通岗亭、护栏、邮箱、废物箱、车辆站点、消防、人防等公共设施及公共绿化的，拆迁人应预先告知产权单位或管理单位，拆迁人应按照城镇规划要求予以重建或作价补偿。
第三十六条 房屋拆迁中涉及城镇居民户树木及其他种植物，由种植人在拆迁期限内自行处理，种植人超过期限未处理的，由拆迁人报市动迁办同意后处理，不予经济补偿；涉及农村居民树木及其它种植物的，由种植人自行处理，或由拆迁人作价补偿后处理。 房屋拆迁中涉及坟墓的，墓主应在拆迁期限内迁移，拆迁人予以适当补偿，补偿标准由市动迁办确定，逾期不迁移的，按无主坟墓处理。
第三十七条 本办法涉及的价格标准适用时间，以房屋拆迁许可证核发之日为准。
第四章 法律责任
第三十八条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，予以警告，并处以已拆除房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款；以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由市房屋拆迁行政主管部门吊销拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下罚款。
第三十九条 拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，予以警告，并可处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
(一)擅自扩大房屋拆迁许可证规定的拆迁范围的：
(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
(三)擅自延长拆迁期限的。
第四十条 接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的，由市房屋拆迁行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第四十一条 违反本办法规定，当事人有下列行为之一，造成被拆迁人或房屋承租人财产损失的，应当承担民事责任：
（一）未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；
（二）以欺骗手段取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；
（三）未按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围实施拆迁的。
第四十二条 拆迁房屋评估机构与一方当事人相互串通，故意压低或抬高被拆迁房屋的房地产评估价格，对另一方当事人造成损失的，拆迁房屋评估机构应当依法承担赔偿责任，并由上级行政管理部门对拆迁房屋评估机构和有关责任人依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重的，由市房屋拆迁行政主管部门依法吊销其拆迁许可证，并可处1千元以上1万元以下罚款。
第四十四条 胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员、阻碍房屋拆迁工作依法拆迁房屋的，由公安机关依照治安管理规定处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 房屋拆迁管理部门及其工作人员违反本办法规定，玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其单位或上级管理部门对直接负责的主管人员和直接责任人员，给予行政处分；对当事人造成损害的应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 被行政处罚当事人对行政处罚不服的，可按照有关法律、法规申请行政复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由房屋拆迁行政主管部门申请人民法院强制执行。
第五章 附 则
第四十七条 在城镇规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本办法执行。 因城市开发建设征用集体土地而拆迁的农村房屋，其拆迁补偿安置办法另行制定。
第四十八条 本办法由吴江市建设局负责解释。
第四十九条 本办法自2003年1月1日起施行。