在墨尔本买房子，是别墅好，还是公寓好

Question

如题所述

Answer 1

在澳洲买房我们通常会考虑两大问题，一个是前期投资多少，一个是后期收益如何，而在收益方面，租金是主要来源，所以在选择澳洲房产的时候，一定会考虑买什么样的房产好出租，租金高的问题，究竟澳洲公寓和别墅买哪种租金收益高，我们来比较一下就知道了。
所起租金，在澳洲公寓租金和别墅租金自然是不同的，就此二者来说，如果说是同样的一个地段，那么自然是别墅租金会高一些，但是在澳洲，虽然别墅是很常见的住宅类型，但是在很多城市，例如悉尼、墨尔本这样的大城市，新建别墅一般都远离市区，建立在近郊地带，究竟澳洲公寓和别墅带来的租金收益哪一个更好，以下是墨尔本同时存在别墅和公寓的几个区的租金对比：
虽然说澳洲买房投资，房产本身的升值是很重要的，但是从短期收入以及维持正现金流的话，租金收益必然是很重要的一部分收入，而从很多方面我们可以发现，赚租金还是买公寓更划算，为什么这么说呢？因为公寓租金收益率（年租金收入与房价之比）更高，租金的差距明显小于房价的差距。
简单地说，赚同样的租金，买公寓要花的钱更少。如下图所示，墨尔本公寓整体的租金收益率为4.1%，而别墅的租金收益率为2.9%。
可以简单地算一笔账：现在墨尔本别墅中位价是780130澳元，公寓中位价是553979澳元，别墅和公寓的中位租金都是430澳元一周。
澳大利亚针对不同情况的贷款产品多种多样，以下贷款比例和利率取的都是常见贷款产品情况。
如果投资者是澳洲本地PR或者公民，贷款比例80%，只还利息，利率按4%计算。
别墅一年要还的利息为：780130*80%*4%=24964澳元，租金一年收入为430*52=22360澳元。每年需要倒贴2604澳元。
公寓一年要还的利息为：553979*80%*4%=17727澳元，租金一年收入为430*52=22360澳元。每年净入4633澳元。
如果投资者是海外人士，贷款比例70%，只还利息，利率按5%计算。
别墅一年要还的利息为：780130*70%*5%=27305澳元，租金一年收入为430*52=22360澳元。每年需要倒贴4945澳元。
公寓一年要还的利息为：553979*70%*5%=19389澳元，租金一年收入为430*52=22360澳元。每年净入2971澳元。
可见，公寓在投资上的优势是能够自给自足，保持正向现金流。投资者无需额外分配资金就能够维持对房产的拥有，而别墅需要额外投入资金进行维持。
有人会说了，到时候卖的时候别墅比公寓升值大呀，总体来说，在贷款比例正常的情况下，别墅租金比贷款支出少是普遍情况。
因此，在计算别墅升值收益时，也要考虑到持有它所需的成本。而且房产升值是需要一个较长期过程的，期间最怕什么？最怕的是资金链断裂，贷款还不上，房产马上就得低价急售。这方面来说，公寓风险是比别墅小的。
有人又会说了，公寓可是有物业费哦，持有成本太高了！这是因为别墅的持有费用往往被忽视。关键在于，公寓的维护维修费用包含在了物业费里，而别墅这些都是要自己掏钱的。不花则已，一花惊人，比如：浴室改修3万，水管维修1万，天然气管维修1万，后院翻修1万5千，哪一项都抵得上公寓数年的物业费，这还是在房主亲力亲为刷漆除草，对屋顶和地基问题采取砍树等保（fang）守（qi）措（zhi）施（liao）来节省费用的前提下。普遍经验规律是，别墅一年的维护修理费用是房价的1%上下。
对于投资而言，最讲究的是少钱办大事。这就是为什么澳大利亚三分之二的公寓是被投资者购买并出租，而别墅的这么做的比例只有五分之一的原因。
说起投资澳洲房产，究竟是选择别墅还是公寓，我们应该做好比较，对于投资来说，从短期收益和长期收益来看，可能建议考虑的房产类型也就不同，具体应该选择买什么样的房子更适合你，大家可以通过在线咨询进行了解，还可以拨打热线电话400-107-0007进行咨询。
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Answer 2

　　购买同价钱的物业：公寓租金回报较高，折旧退税较高，适合短期投资，可以不要选择全额付款，房子出租完全可以用于银行还利息，这样对于你自己风险也没有那么大；别墅持有成本较低，有地，私有制，升值潜力较好，适合长期投资。 　　如果从投资的角度来说，更多考虑的是性价比。租金，退税，增值，人群收入比，二手房市场，都要涉及。就退税来说，新房的前三年最好，一般都会持有5年，再卖掉。那地段好的新公寓或者楼花绝对是不错的选择，投资房产讲究的是地段，也就是我们说的区，其次才是开发商，楼盘，最后才是户型。 　　投资别墅优势就是有地，但涨势与跌幅都是很大的，投资的资本相对会比较大，而且现在陆0几万基本上买不到新别墅。虽说现在二手的house虽然不用交物业费，但如果维修的话，费用也是不可小觑的。 　　经常性开支成本。同国内公寓一样，澳大利亚的公寓都须支付物业管理费。而且服务设施越齐全，公共设备越高级，物业管理费用越高。这也构成了一个比例不小的日常开支(每套公寓的管理费在二000澳元-吧000澳元/年)。反过来，花园别墅只要是自己打理，不需要物业管理费这笔开支。 　　贷款政策差异。公寓申请贷款相对难。一方面，澳洲的银行给予购买公寓房的贷款比例较小，以迫使投资者动用更多的现金;另一方面，如果遇到经济形势不好，银行会先收缩给予公寓的贷款。因为在他们看来，公寓的贷款风险远远大于花园别墅的贷款。而这些对公寓投资者都是不利因素。 　　总结：澳洲的房产投资、自住、以房养学都很不错，而且融资性可以，其实投资什么类型的房产更好，关键在于什么类型的房产适合您自身的投资情况。 澳洲房产：四00-吧三四吧-四00本回答被网友采纳

Answer 3

从价格上来讲，由于别墅面积一般比较大，所以从总价上来看，别墅的价格是要高出公寓的，但是按照每平米的单价看，别墅是低于公寓的，所以如果你闲钱比较多的话就买公寓，那样转手出租快。