买法拍房子需要注意什么？

Question

如题所述

Answer 1

法拍房其实从字面上的意思看，可能存在一定的购买风险，但是这类房屋的价格也比较的吸引人，毕竟现在的房价太高，能买到便宜的房子也是一种机会。那么买法拍房要注意哪些问题呢？

1、法拍房要求付全款

2、法拍房房产税较高

3、购买法拍房不包售后

Answer 2

买法拍房可能遇到的五大陷阱：

第一、多头债权，多次抵押，多方查封

很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。比如他在长沙有负债，房屋就被长沙的法院查封，他同时又在株洲有负债，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能还有民间借贷和高利贷，这种个人与个人的债务关系，是最难厘清的。

虽然理论上法律上，房屋的所有权归你了，面对这种骚扰，你也可以报警处理，但这种提醒吊胆的居住体验，恐怕普通人没几个能接受的。

第二、恶意租赁，拍房易交付难

买到毛坯或者是空置房还好，如果里边还有人住，这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里，明确写了“法院不负责清场和交付（腾房）”；即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重。

第三、相关欠费全由买方出

“法拍房”税费的特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担，所以，和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否“满5唯一”，否则除契税外，要支付个税；

另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

第四、户籍迁入难，学区没保障

现在除非达成协议，否则法律并没有条款，可以强制迁移户口，如果原房主户籍占用，特别是某些学区房，你是无法享受到的。

第五、暗藏的天价过户个税

如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式，那么再次过户会产生20%的个人所得税！

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Answer 3

购买法拍房，有什么风险？
所谓法拍房，就是通过法院强制执行程序进行拍卖的房产。很多人喜欢去买法拍房，认为便宜，或者有些地方对法拍房的购买资格有特殊优惠，即即便购房者没有本地买房资格，依然可以购买法拍房。这造成有些法拍房，在现实中很紧俏的局面。不过，对于购买法拍房的朋友，还是要提前做一些功课。
1、提前踩一下点，看看房子中是否有人居住。法拍房由于都是因纠纷而产生，因此有的房子内部可能还住着人。对于住人的房子，一定要谨慎。如果碰上难缠的老头或老太，法院后续执行工作开展不顺利，可能会导致你虽然买了房，却住不进去的尴尬局面。
2、看看房子内是否有租客。法律规定买卖不破租赁，也就是说，即便房子从前房东手中卖给了你，但是只要这个房子租出去了，理论上你不能强制赶租客走。这就叫买卖不破租赁。因此，如果房子内部住着租客，一定要问清楚租了多长时间，什么时候到期，什么时候能搬走。
有的原业主因为官司输了，心中有很多怨恨，于是跟别人串通，搞一个假租赁，租期二十年。要是碰到这种情况，你就惨了。想撵撵不走，想搬搬不进去，想说人家是假租赁，又没有证据。最后导致交了那么多购房款，却一时住不进去，你说气人不气人？
3、问清楚税费。法拍房的价格，一般是不含税的。而由于这种交易中没有中介，没有人提示你可能需要缴纳的税费，因此，一旦房子上没有税收优惠，比如不是首套房，不满五年，原房东是赠与所得，等等，你就惨了。等过户时，你会发现，光缴纳税费可能就是一大笔巨额开支。由于卖家都已经上法院失信名单了，没人会来帮你处理这些事，最后你可能只能自己兜着。
4、查查原房东有没有其他纠纷。房子虽然进入法院拍卖程序了，但是如果这个原房东在外面还欠了一屁股债，保不齐债权人上门来讨债。到时候，各种尴尬和恶心事可能轮番上演，比如，有人在你门口写上两个字，还钱。你可能到时得一遍遍的跟人解释，这房子我是从法院那儿买来的，跟原房东没关系，你们不要来骚扰我，不然我报警了！
5、查清楚这个房子上有没有拖欠物业费、暖气费、水电费等。有的原房东可能已经很长时间没有交这些费用，虽然平时不多，但是累计起来可能也不是小数。到时候，由于原房东都已然成为失信人员，不会来帮你处理这些事情，所以最后可能不得不由你来交，承担一笔不小的损失。
6、贷款手续一定要问清楚，不仅问法院，还要问银行。现在房子贵，很多人付不起全款，需要到银行办理贷款手续。因此，在事前一定要问清楚银行，像此类法拍房，是否可以办理贷款手续，如果可以的话，大概需要准备哪些材料，提前收集一下，看是否有问题。有时你想的挺好，但是在具体经办过程中，出现各种幺蛾子，导致你的买房过程变得无比纠结和痛苦。
以上是一些常见的风险，供大家参考。有问题可以及时问律师，务必避免错过最佳补救时间，否则会越往后越难受。

Answer 4

买法拍房，需要特别注意的就是房屋的风险。包括以下几个方面：
A.拍卖房的房产属性。包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷.
B.拍卖房产的产权共有情况。比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人，如长期租赁合同；是否被其它机构查封。
C.拍卖房产是否有抵押，如果有抵押，要了解清楚是否可以办理解押，如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险。同时房屋是否有优先购买人，是否会影响到自己的竞拍等。
D.拍卖房是否有大量税费和欠费。包括土地增值税、个税、契税、物业费、取暖费、水电费等。同时也要查看房屋现状和破坏状况，否则未来可能会因修缮需要大量支出，有的拍卖房可以现场查看，部分则因为种种原因无法实地察看。

Answer 5

法拍房的主要风险有以下几类

1、房子的产权年限

目前住宅产权的最长年限为70年，而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间，产权年限直接影响房屋的价值。

2、房屋的装修状况

有的法拍房是对房屋现状进行拍卖，而有的拍卖则不包括室内装修，像这种不包含室内装修的法拍房，消费者购买之后还要承担一笔房屋装修费用。

3、房屋的占有状况

拍下房产之后，发现房屋时被“占有”的是法拍房交易后无法清场的最重要原因，有的法院在执行中，要负责清场并交付，而不少法院只负责协助办理过户手续，并不负责房屋清场交付。所以拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住，以防引来不必要的纠纷。

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