法律分析：1、若是位于新规划的商业区内，则经规划批准，取得新的城市用地规划许可证后向国土部门申请并重新缴纳商业土地性质的出让金即可。2、若是转让，则必须挂牌招标，并且应缴纳该土地差价的所得税。3、改变用途需由有资质的土地评估机构进行评估，到当地政府进行价格确认，才可以知道应交土地出让金的具体数额。4、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字，然后拿着批复到规划部门办理规划变更。5、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险 。6、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让。7、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。这些企业通常制造，加工或以其他方式产生商业企业销售的产品后工业用地的定义包括工厂和仓储设施，以及一些采矿和运输业务。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。