关于印发《辽宁省公有住房售后管理暂行办法》的通知
文号：辽建发[1996]85号
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颁布机关：省建设厅
发布时间：1996-4-19 生效时间：1996-4-19
效力级别：规范性文件
各市建委（局）、房地产局、房改领导小组办公室，沈阳铁路局、东北电业管理局、东北输油管理局、辽河石油勘探局、省邮电管理局、省煤碳管理局，省直房改领导小组：
《辽宁省公有住房售后管理暂行办法》已经省建设厅、省住房制度改革领导小组第八次会议讨论同意，现印发给你们，请结合本地实际，认真执行。
一九九六年四月十九日
辽宁省公有住房售后管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强公有住房出售后使用、维修的管理，根据国家和省有关房产管理的规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的公有住房售后管理，是指公有住房出售给个人后，对房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备以及住宅小区内的公共设施的管理。
第三条 凡我省行政区域内按《辽宁省城镇公有住房出售管理办法》向个人出售的公有住房，均适用本办法。
第四条 公有住房售后管理坚持产权人自治管理与物业管理单位管理相结合的原则，实行社会化产业化管理。
第五条 省建设行政主管部门是全省公有住房售后管理的主管部门。
市、县人民政府房产行政管理部门是本行政域内公有住房售后管理的主管部门（以下简称房产管理部门）。
县以上规划、市政、环卫、公用、园林、公安、物价、邮电、电力等部门应按各自职责分工，做好公有住房售后管理工作。
市、县人民政府应加强领导，检查督促，做好公有住房售后管理的组织协调工作。
第二章 管理机构与职责
第六条 一幢房屋公有住房出售率达到30%以上的，出售单位应当在一个月内会同产权人设立房产管理小组（以下简称房管小组）。
房管小组成员应由本幢房屋产权人按公私房屋产权面积的比例产生，私房产权人代表由协商推荐或民主选举产生，公房产权人代表由公房产权人委派。房管小组应由三人以上单数组成。
第七条 房管小组具有以下职能：
（一） 代表和维护产权人的权益，负责本幢房屋的管理；
（二） 听取和反映产权人对房屋修缮管理等方面的意见和要求；
（三） 决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮；
（四） 决定本幢房屋修缮基金的筹集、使用和支付；
（五） 协助调解房屋使用、修缮纠纷；
（六） 执行产权人代表大会的决定；
（七） 监督产权人、使用人遵守居民公约。
第八条 一个住宅小区公有住房出售率达到30%以上，未成立住宅小区管理委员会的，房屋所在地县以上房产管理部门和售房单位应在一个国内组织召开第一次产权人代表大会，选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。
管委会成立后，产权人代表大会每年至少召开一次。
产权人代表大会代表由本住宅小区各幢房屋房管小组成员组成。
第九条 产权人代表大会行使下列职权：
（一） 选举、罢免管委会成员；
（二） 听取并这审议通过管委会工作报告；
（三） 决定本住宅小区内产权人共同利益对重大事项；
（四） 审议通过管委会章程和居民公约；
（五） 变更或撤销管委会作出的不当决定；
（六） 监督管委会工作。
第十条 第一次产权人代表大会选举产生的管委会，应报房屋所在地市、县房产管理部门审核。报审时需提交设立管委会的申情书、管委会章程、管委会成员名单和办公场所证明文件。
房产管理部门应在接到书面申请后十五日内提出是否同意设立管委会的意见，逾期不提出意见的视作同意。
管委会成员每届任期三年，可连选连任。管委会人数应7人以上单数组成。
根据工作需要，管委会可吸收居民委员会代表及有关部门代表参加。
第十一条 管委会具有下列职能：
（一） 代表和维护产权人的权益，负责本住宅小区内的房屋管理；
（二） 召集、主持产权人代表大会，并向大会报告工作；
（三） 制定管委会章程和居民公约；
（四） 决定选聘、续聘或解聘物业管理单位，代表产权人与物业管理单位签订物业管理合同。
（五） 审议物业管理单位制订的住宅小区年度修缮计划和住宅小区管理服务的重大措施；
（六） 对物业管理单位的日常工和管理经费使用情况进行检查、监督；
（七） 督促产权人，使用人遵守居民公约；
（八） 组织开展创建优秀住宅小区活动。
第十二条 管委会决定、居民公约、管委会章程、产权人代表大会决议，不得与法律、法规、规章相抵触。否则，市、县房产管理部门有权予以纠正。
第十三条 一个住宅小区应由管委会委托一个物业管理单位承担房屋售后的管理服务，接受委托的物业管理单位必须与管委会签订物业管理合同。
物业管理合同应当包括管理服务的事项、权限、标准、费用、期限以及违约责任和双方约定的其他权利、义务。
物业管理会同签订后，应在十五日内报市、县房产管理部门备案。
第十四条 管委会委托物业管理单位进行管理服务的内容，应包括共用部位、共用设备、公共设施的修缮管理、社区服务配套设施的经营管理、住房修缮基金的财务管理、物业档案资料管理以及委托的其他事项。
第三章 使用管理
第十五条 房屋产权人相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、供暖、维修和环保等方面的关系。
第十六条 售房单位在出售公有住房时，应制定房屋使用公约。购房人应在签订房屋买卖合同签署房屋使用公约。
购房人购买住房后，应遵守房屋使用公约和产权人代表大会通过的住宅小区居民公约。
房屋使用公约和住宅小区居民公约是对房屋产权人，使用人具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面的共同行为守则。
房屋使用公约和居民公约的范本由市、县房产管理部门统一制定。
第十七条 产权人使用房屋禁止下列行为：
（一） 擅自改变房屋主体承重结构和其它共用部位；
（二） 擅自在住宅小区内搭建、侵占绿化地、占用共用部位；
（三） 擅自移装或占用共用设备；
（四） 利用房屋从事危害公共利益活动；
（五） 法律、法规和规章禁止的其他行为。
第十八条 产权人改建房屋格局或改变房屋主体承重结构，应向房产管理部门申请，经房产管理部门审批后方可竣工，对相邻住户有妨碍的，还应征得相邻住户的同意。
第十九条 产权人改变房屋使用性质必须符合下列条件，并经房屋所在地市、
县房产管理部门批准：
（一） 不得影响房屋安全和使用寿命；
（二） 不得影响周围环境和市客观瞻；
（三） 不得妨碍相邻住户的正常使用。
产权人改变房屋使用性质，从事经营性活动，须经市、县房产管理部门批准后，方可向工商行政管理部门办理登记注册和申领营业执照。
第四章 修缮管理
第二十条 公有住房售后的房屋修缮责任，按下列规定划分：
（一） 自用部位、自用设备的修缮、更新，由房屋产权人承担，费用自理；
（二） 房屋承重结构、共用部位及其用设备的修缮、更新，由整幢房屋产权人按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在住房修缮基金、共用设备修缮基金中列支；
（三） 公共设施的修缮、更新，在公共设施修缮基金中列支，不足部分在城市维护费中列支；
（四） 住宅小区服务配套设施的维修更新，由该设施的所有人承担，费用在经营管理费收入中列支；
共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担。
第二十一条 自用部位和自用设备的损坏，由产权人自行报修；共用部位和共用设备的损坏，由房管小组负责报修；公共设施的损坏，由管委会负责报修。
第二十二条 物业管理单位接到报修申请后，应按物业管理合同的约定，及时进行修缮、更新。
对单元房屋产权人自用部位、自用设备的报修、物业管理单位应当场登记，确定维修时间，按规定的质量标准及时修理，并按规定的标准合理取费。
第二十三条 物业管理单位在修缮共用设备时，有关相邻住户应予配合。相邻住户不得以任何理由阻挠共用设备的修缮。因相邻住户阻挠修缮造成房屋及其他人身财产损害时，由阻挠人承担赔偿责任。
第五章 修缮基金的来源与管理
第二十四条 公有住房出售后，应建立住房修缮基金、公共设施修缮基金和其用设备大修更新基金（以下统称修缮基金）。
修缮基金由售房里位和购房人在办理售房手续时按下列标准缴纳；
（一） 住房修缮基金，由售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价6—8%比例缴纳，购房人按所购房区每平方米建筑面积成本价1.50%比例缴纳。
（二） 公共设施修缮基金，由售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价1—2%比例缴纳。
（三） 公用设备大修更新基金，由售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价1—2%比例缴纳。
以上三项基金的具体缴纳比例由各市确定。
住房修缮基金不使用时，由房管小组或省委会按各单元房屋建筑面积比例向房屋产权人筹集。
第二十五条 修缮基金由售房单位在指定的金融机构专户存储，统一管理。
修缮基金必须专项用于房屋共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新、不得挪作他用。、
修缮基金的收支情况，物业管理单位应每半年向产权人公布一次，接受管委会和房管小组及产权人的监督。
第二十六条 修缮基金由售房单位存储管理，需要使用时，管委会须作出工程预算，报经房产管理部门审核批准后方可使用。
第二十七条 产权人转让住房应事先报告房管小组和管委会，并按规定办理户名变更手续。
产权人转让住房后，基缴纳的住房修缮基金不予退还，继续用于该住房的修缮。住房修缮基金中原个人交纳的剩余部分，在管委会和物业管理单位的鉴证下予以结算，由受让方向出让方支付。
第二十八条 住宅小区、各幢房屋的公用照明电费以及高层电梯、水泵的电费，按实结算，由产权人按房屋建筑面积比例分摊。
第二十九条 产权人、使用人需向物管理单位支付物业管理服务费。
物业管理服务费由管理员的工资和按规定提取的福利费，公共设施、设备日常运行、维修及保养费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理单位固定资产折旧费，法定税费等构成。
物业管理服务费的收取标准，凡属政府定价和政府指导价的，由房产管理部门提出，经省物价部门核定后执行。
除政府物价部门有规定收费标准外，物业管理单位为产权人，使用人提供的服务，其收费由经营者定价。经营者定价应向当地物价部门备案。
第六章 附 则
第三十条 下列用语在本办法中的含义：
（一） 产权人是指住宅小区内居住房屋和非居住房屋的所有人；
（二） 一个住宅小区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施。建筑面积在二万平方米以上（含二万平方米）的居民生活区。
（三） 自用部位是指单元房屋产权人自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台和庭院（含围墙）以及室内墙粉饰等部位。
（四） 自用设备是指单元房屋内产权人自用的门窗、浴盆、厕所等设备。
（五） 共用部位是指整幢房屋产权人共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位；
（六） 共用设备是指整幢房屋产权人共同使用的下水管道、共用照明灯具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷装置和消防器具等设备。
（七） 公共设施是指住宅小区用住户使用的道路、下水管道、窖井、化粪池、垃圾废弃物储存设施以及照明路灯、绿化地等设施。
（八） 房屋承重结构是指房屋的楼盖、屋顶、梁柱、承重墙体及基础等。
第三十一条 违反本办法规定，由管委会或物业管理单位予以制止，批评教育，责令恢复原状，赔偿损失，并由房屋所在地县以上房产管理部门按有关规定处罚。
第三十二条 《辽宁省城镇公有住房出售管理办法》颁布前向个人出售的公有住房的管理，参照本办法执行。
第三十三条 各市可根据本办法制定实施细则。
第三十四条 本办法的具体应用问题，由省建设厅负责解释。
第三十五条 本办法自颁布之日起施行。
参考资料：沈阳网上房地产