各乡镇人民政府、街道办事处,区政府各部门、直属各单位:
《柯城区农村宅基地及住房确权登记发证实施细则》已经区九届政府第46次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真组织实施。
衢州市柯城区人民政府办公室
2019年7月10日
(此件公开发布)
柯城区农村宅基地及住房确权登记发证实施细则
第一章 总 则
第一条 为进一步加强和规范我区农村宅基地及住房确权登记发证工作,依法保障农村村民的合法财产权益,依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》(浙政办发〔2014〕73号)和《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》(浙政办发〔2017〕43号)等法律法规、政策文件精神,结合我区实际,制定本实施细则。
第二条 本细则适用于我区行政区域内农村宅基地及住房的确权登记发证工作。
本细则中所指的确权、登记、发证统一指农村宅基地及住房的确权、登记、发证。
第二章 原 则
第三条 依法登记原则。按照相关法律、法规、规范性文件规定,村民宅基地及住房必须依法进行登记。
第四条 申请登记原则。申请农村宅基地及住房登记,申请人应当农村宅基地及住房所在地的登记机构提出申请,并提交申请登记材料。
申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记。
第五条 房地权利一致原则。农村村民申请宅基地及住房登记,应当遵循宅基地使用权权利人与房屋所有权权利人一致原则。
第六条 尊重历史,稳妥推进原则。坚持“权属合法、界址清楚、一户一宅、法定面积”的前提下,妥善处理农村村民建房管理中存在的少批多建、未批先建等历史遗留问题,按照“先易后难,先简后繁,先确权后发证”的工作方法,稳妥推进确权登记发证工作。
第七条 不变不换原则。本工作细则实施前已颁发的房屋所有权证和土地使用权证书依然有效,权利人申请变更登记时予以换证。
第三章 确权规定
第八条 农村宅基地确权依据。严格按照《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》(浙政办发〔2014〕73号)精神执行。
(一)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的,可按现有实际使用面积确定宅基地使用权。
(二)1982年2月13日至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地的,若已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》(中发〔1986〕7号)及当地政府有关规定处理的,可按实际使用面积确定宅基地使用权;若至今未处理的,可由本农村集体经济组织出具证明,参照当时的政策处理后,按实际使用面积确定宅基地使用权。
(三)1987年1月1日至2009年12月31日,农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地,但建房者符合建房条件,且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的,经本村集体经济组织同意并公示无异议,在对规定面积标准内的未批部分进行处理(处罚)后,按土地利用现状补办用地审批手续,并按批准面积确定宅基地使用权。
(四)2010年1月1日起至2014年3月27日前,农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地,但建房者符合建房条件、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划,且县(市、区)政府决定可以确定宅基地的,应经本农村集体经济组织同意并公示无异议,对当地规定面积标准内的未批部分进行处理(处罚)后,按违法占用前的地类补办用地审批手续,按批准面积确定宅基地使用权。
(五)2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)下发后的违法占地建房,一律按现行政策处理。
第九条 农村房屋确权依据。严格按照《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》(浙政办发〔2017〕43号)精神执行。
(一)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的,该宅基地上的房屋可按现有实际建筑面积确定房屋所有权。
(二)1982年2月13日至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前,农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的,且在1993年11月1日后未发生变化的,按浙政办发〔2014〕73号文件的相关规定确定宅基地使用权,并根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权;超出部分不予确权。
(三)1993年11月1日至2014年3月27日前,农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的,按浙政办发〔2014〕73号文件的相关规定确定宅基地使用权,对已确定宅基地使用权范围内的房屋,补办村镇规划审批手续后,按照村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权;对超过村镇规划批准的建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积,不予确定房屋所有权。农民占用经依法批准的宅基地建房,但未办理村镇规划审批手续的,补办村镇规划审批手续后,按村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权。
(四)《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)出台后,农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的,一律按现行政策处理。
第十条 农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的,按照“三改一拆”工作相关政策应当拆除的,坚决予以拆除。对符合浙政办发〔2014〕73号、浙政办发〔2017〕43号文件相关规定的,按下列要求确权。
(一)对于已按相关文件进行处罚的整幢违法农村宅基地及住房,符合土地利用总体规划和村镇规划、“一户一宅”等建房要求的,乡镇(街道)按处罚时的建房审批政策给予补办审批,登记时按审批面积确权,宗地图、房屋分户图按实际使用范围绘制,超出审批面积部分在不动产权证书附记栏中注明;对于已按文件进行分类处置的主房超批准面积的农户,登记时按审批面积确权,宗地图、房屋分户图按实际使用范围绘制,超出审批部分在不动产权证书附记栏中注明;对于已按文件进行处罚的超附属用房部分的农户,宗地图、房屋分户图按主房范围绘制,登记时按主房面积确权,附属用房不予确权。
(二)对于未进行违法用地处理的,按柯城区相关违法建筑分类处置办法处置后,按上述第(一)条确权。因特殊原因未进行分类处置,主房超审批面积部分,经乡镇(街道)认定,可以暂时保留违法超占超建的宅基地及住房,超占超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除,登记时按审批面积确认,宗地图、房屋分户图按实际使用范围绘制,超占超建面积在不动产权证书附记栏中注明超占面积,超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除。未进行分类处置的附属用房,能拆除的拆除;暂缓拆除的由乡镇(街道)出具暂缓拆除清单,登记时按主房面积确权,宗地图、房屋分户图按主房范围绘制,附属用房不予确权。
第十一条 明确历史遗留问题的确权登记。
(一)1993年11月1日前土地已审批或办理土地证的,宗地、房屋测绘图按实际使用范围绘制,宗地面积按审批面积或原证面积确权,阳台部分计入建筑面积予以确权登记。
(二)原地基、原高度范围内符合修缮的房屋,未经国土、规划、乡政府审批的,由村乡两级出具证明,登记部门予以确权。
(三)非本农村集体经济组织成员的农民或城镇居民,以依法继承方式取得农村房屋的,准予确权登记宅基地使用权和房屋所有权,并在权属证书上注明“该权利人为本村农民集体原成员住宅的合法继承人”。
(四)原为农村集体经济组织成员,因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员的,其在原农村集体经济组织内的房屋准予确权登记宅基地使用权和房屋所有权,并在权属证书上注明“该权利人原为本村集体经济组织成员”。
(五)农民因重点工程建设、地质灾害防治、新农村建设、下山脱贫等依法批准异地建房的,可凭相关权属证明文件申请确权登记宅基地使用权和房屋所有权,并在权属证书上注明“该权利人为非本村集体经济组织成员,该权利人为xx村集体经济组织成员”。
(六)1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前,经依法批准合法取得的宅基地,未再申请其他住宅的,不受“一户一宅”限制,准予确权登记。
(七)转让、兼并宅基地及住房的,受让人必须符合“一户一宅”的规定,并由所在村、乡镇人民政府出具证明;受让后面积超过限额面积,由于房屋结构原因不能拆除的,可按实际面积登记发证。
(八)1982年2月13日前建设的没有权属资料的宅基地及住房,在查明土地及房屋历史使用情况和现状后,由本村村两委对宅基地使用权人、面积、四至、使用情况等进行确认,报当地乡镇(街道)审定,经公告30日无异议后,予以确权。
(九)对于宅基地、房屋登记人已故,需由父母、配偶或子女继承的,家庭成员简单的,在村、乡镇(街道)的鉴证下,继承人到场签字确认后,登记机构按继承协议确权;对于土地、房屋登记人已故,家庭情况复杂的,农户需凭合法生效的法律文书办理农村宅基地及住房确权登记。
第十二条 有下列情况之一的,不予(或暂缓)首次登记发证:
(一)土地权属或房屋权属有争议的;
(二)土地及房屋违法违规行为未经依法处理或未经乡镇(街道)认定可以暂时保留的;
(三)城镇居民非法取得农村宅基地的;
(四)不能提供合法有效的土地和房屋权属来源证明、身份证明及其他申请材料的或申请登记的证明文件、调查资料与实地查看情况不一致的;
(五)已异地安置或批准新建,需要拆除的原宅基地及房屋;
(六)土地、房屋权利已被依法征收、没收或收回,原权利人提出土地、房屋权利登记申请的;
(七)不符合《关于印发柯城区拆违治乱专项行动方案的通知》(区委办〔2018〕22号)规定的;
(八)其他不予登记的情形。
第十三条 在柯城区城市总体规划用地范围内农民建房清理整顿期后,未超面积的或超占超建面积已按相关政策处理的农村宅基地及房屋可以办理首次登记。超占超建面积未经处罚的,该整宗宅基地和房屋不予办理登记;规划控制区内农村宅基地及房屋转移登记,一律暂停办理。
第十四条 规划控制区外转移登记中的农村户的认定按照《衢州市柯城区人民政府办公室关于印发柯城区农民建房管理办法(试行)的通知》(柯政办发〔2018〕51号)有关规定执行。
第十五条 对农村住宅因房屋结构或文物保护需要,确实难以拆除,需要将房地产赠与或折价给当地村委会的,根据公证书或双方协议,可以办理转移登记。因房屋结构难以拆除指的是两户或以上共用一处宅基地(一幢住宅),拆除其中一户会影响另一户住宅的结构和整体性,从而影响房屋整体质量的情况。因其它特殊原因确实需要将农村宅基地及房屋转移给村委会的,由村委会提出申请,说明理由,由乡镇(街道)出具同意收回农村宅基地及房屋的证明,并根据公证书或双方协议,办理转移登记。
第四章 登记发证
第十六条 宅基地使用权和房屋所有权登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、预告登记、查封登记等。
第十七条 宅基地使用权和房屋所有权登记应当按照不动产单元进行登记。一般以经依法批准的宅基地上的独立建筑为基本单元进行登记。
第十八条 农村宅基地及住房确权登记发证以“一户一宅、拆旧建新、面积法定”为前提,“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,由户主或权利人申请登记,按下列程序进行:
(一)登记申请;
(二)权籍调查;
(三)审核审批;
(四)注册登记;
(五)核发或者更换证书。
第十九条 农村宅基地及住房确权登记内容必须在衢州市自然资源和规划局网站及宅基地所在地进行公告,公告期15个工作日。
公告期间有异议,异议人提供相关的异议书面证明材料的,应当中止或暂缓办理原登记申请并通知申请人。
第二十条 申请农村宅基地及房屋确权登记发证应提供以下材料:
(一)不动产登记申请书;
(二)申请人(户主)、代理人合法有效身份证明和本户户口信息;
(三)权属来源证明材料;
(四)房屋质量鉴定报告或竣工综合验收意见或乡(镇、街道)出具的房屋质量认定意见;
(五)土地和房屋测绘报告。
第五章 附 则
第二十一条 本细则自公布之日起三十日后施行。本细则施行前有关农村宅基地及住房确权登记发证的规定不一致的,以本细则为准。
第二十二条 本细则由衢州市自然资源和规划局柯城分局负责解释。
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