按揭银行不批，开发商说房产证办下来了要我们付全款

Question

按揭买的商铺，交完首付后开发商一直办不了按揭，一年多后，通知我们可以去办按揭了，银行发现我的信用卡有逾期纪录不肯批贷款，全款又无力偿付，现在想退房，我们承担违约责任，按合同是全价的5%，这个我愿意承担。
现在开发商说，我们这个商铺的房产证已经办了，要求我们付全款，如果要退房，我们付大概13.6%的税，这个应该按二手房交易来算了。我想问的是，开发商的说法可信吗？在按揭没办下来的情况下，我们要退房就要按二手房交易来交税吗？如果退房的话，契税是否能退？还有个开发商收取的维修基金是否能退？

我一再强调目前无力付全款，最后开发商恼羞成怒，说要起诉我们。如果说我们要求退房并承担赔偿责任的要求是合理的，我们通过起诉能达成这一诉求吗？
买卖合同中的“付款方式及期限”条款并未提到付款期限，只说明了首付比例和金额以及需向银行贷款的金额。但却规定了“逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行”以及逾期30日后出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。开发商把钥匙交给我们已经一年有余，但由于他们手续方面的原因，一直无法去办按揭。请问他们有没有可能向我们收取万分之三每日的违约金？
按我的理解，这件事并不复杂，无法办理按揭是我的责任，我愿意按购房合同赔偿，首付和契税都应该退还给我们。但是在开发商这却变成了，要么全款付清，要么退房变成二手房买卖，理由是房产证已经办下来了。
购房合同写的比较简单，应该说没有其它值得注意的条款，我不觉得开发商起诉我们能落下什么好处，无非是想吓唬我们去付全款。反而是我应该主动去起诉他们要求执行合同选项退房，我的想法是对的吗？请大家指点。另外其实我也知道跟开发商较劲没啥好处，估计要想退款也很难执行。大家有什么好的建议吗？

Answer 1

我个人认为不怕他起诉 原因有这么几点：（我不是做商业的 观点仅供参考）
1、在住宅方面，就即使签了购房合同，但是如果按揭办不下来（因为买受人个人原因，不是因为银行额度问题）那么大多数KFS都会与买受人协商，比如分期付款等方式，如果协商未果，就会终止合同。我估计KFS没有及时的帮你办理按揭手续，等1年多后去办理的时候，银行发现了你有逾期，不放款，这个应该是KFS自己也有责任在里面；
2、KFS在没有收到你的购房全款的时候，就对你进行交房手续了，那说明当时KFS是认可你是业主的，换句话说不管你有没有付完款，你是那商铺的业主KFS是认同的，只是后来不能按揭你又不能全款，KFS收不到钱了，才不认可你的业主资格，这个是他们工作失责；
3、房产证办理下来后，他一定要叫你全款付清，你就当二手房卖就是了，卖了后把他KFS的钱补齐就是了，按照这个市场行情，应该是要赚的，为什么要退给KFS？我估计KFS是看到现在市场好，当时可能他卖亏了，才这么坚决的想要回房子~而且13.6%的二手房交易税？？？有这么高？那谁还敢做二手房了？？？KFS说房产证办了，你叫他拿出来给你看，你看清楚房东是你自己的名字，你就不害怕了，就即使是起诉，你不幸败诉了，对你其实没多大损失，不外乎就是补齐款项和给律师费就是了；
4、如果是你当二手房买卖这个铺子，什么维修基金啊、契税啊等等一系列费用，下个买家是不会给你的；但是如果你是退还给KFS，那么你缴纳的一切费用都应该退还给你，你付给KFS总价X5%的违约金就是了；
5、其实这件事情用你的话来说，是很简单的。不外乎，你不能按揭，也无法用其他手段补齐剩余款项；KFS要钱或者是房子。你仔细看看合同，对双方权益及应尽义务那一块好好读一读。KFS要威胁你，你就说你自己按揭手续办不下来，拖了时间等等话，一定要抓住是KFS拖了办理按揭手续时间这个东西和为什么交了钥匙给你这两件事情来说。但是你的失责，你可以说是“在你不小心（忘了）和不知情（不知道还没办理按揭，对信用卡逾期还有要求）的情况下逾期了”。我相信，你那个KFS应该是小KFS！所以，他要闹大就闹大~最好媒体曝光，你坦白承认自己的失责，但是不满意KFS出的解决方案~呵呵，在媒体面前一定要表现的是KFS欺负了你哟~
6、哦，关于你起诉KFS的问题，你描述的这两条和以我对KFS的了解，他们一般不会在合同里面注明买受人可以退房这一条的，所以，你的退房要求KFS是可以不鸟你的~追问

你也太感人了，回答了这么多。。。
事实上这商铺因为是在小区内，我们算是四线小城市，相较去年我买的时候，价值应该是不升不降的，总体卖价也不高，在20万以下，升值空间估计了不大，我没有尝试做二手房卖，因为也是上星期才刚刚知道我按揭办不下来了，而且我只付了首付，如果开发商不配合，我应该是没有权利去卖的。你说的对，合同里并无可退房这一选项，只是我逾期还款开发商可收回房子并要我们赔5%的选项。

追答

哦 小区内部商业。。。呵呵 房产毕竟是大事嘛 能帮助到人就尽量帮了~你再去咨询咨询律师 看他们怎么说~

Answer 2

第一 不可能按照什么二手房的标准退房 你这个房子根本就不是你的，换句话说你从来就没买成功过这套房，这套房的产权也从来没发生过，房子的产权一直就在开发商自己手里，说什么二手房交易是放屁。
你甭着急，让丫起诉。甭管他，一旦他起诉你，你就反诉他，要求对方退给你首付款。
你原先合同中的“付款方式及期限” 已经作废了，因为银行没有通过你的信用审批。所以已经不能按照原来的什么逾期规定来执行了。
你合同中有没有关系 如果贷款失败怎么解决的条款？如果有就按那个条款执行，不过我想应该是没有，所以应该是双方协商解决，协商不成就法院见。但是目前甲方要求你付全款的说法是强买强卖，你可以不听。你可以等一下看他们什么动作，或者提前起诉他们不退你的首付款。
在起诉前要约见你们当地的律师，要问清楚，因为我们看不到你的合同原件。

Answer 3

房产证的真假可以到房管所查询，开发商无权发放此证。因为客观事实不能履行的话应该都不需要承担违约责任，这点可以找专业律师帮你审一下合同条款。退房就变成二手售房这种鬼扯的话无根据；买房的程序可以找房产公司咨询。一般是付首付款（根据合同约定），先做网签，批贷、评估后去银行办理过户缴纳契税办理房产证等等。再重复一遍你只付了首款！希望可以帮到你。

Answer 4

你有没有保留你当时去银行无法办按揭的证据，以及合同对无法办理按揭应该也是有条款约定的，还有，你明明没有付清全款，开发商为什么要帮你把房产证办了？按理来说你没付清全款你应该是不会配合他办房产证的，这个房产证是怎么办出来的？ 如果这些证据都能对你有利，你可以先行起诉的， 另外，房产证办理来以后，其实可以走抵押贷款，这个开发商应该是有办法的。 个人意见，专业意义请咨询一下律师。

Answer 5

应该是银行通知你按揭可以批下来的时候你再去办理房产证的，然后你的房产证压在银行里，银行把钱打给开发商，你每个月还银行里的钱，还完了银行把房产证还给你