1、虽然法国被德国侵略，并且投降了，但是法国政府依然存在，加入了轴心国阵营，所以法国是日本的盟友，当然日本还需要从欧洲进口大量的工业品、战略物资、以及高端技术，这需要德国、法国的支持，日本也就给了德国、法国一点面子，没有进入法租界。
1942年10月，英、美两国分别发表声明，将与中国政府谈判放弃在华治外法权等所有特权。日本政府闻讯，为进一步拉拢汪伪政府，推行对华新政策，于1943年1月同汪伪政府签订了《关于交还租界及撤废治外法权之协定》。据此，1943年7月30日，法租界“交还”给江伪政府，成为汪伪上海特别市第八区。8月1日，汪伪政府“收回”公共租界，成为汪伪上海特别市第一区。两处租界虽然名义上被汪伪政府收回，但实际上仍处于日军的控制下。
1945年8月抗战胜利后，国民政府根据1943年1月11日中英、中美分别签署的废除在华特权新约，以及1946年2月28日中国府与法国临时政府订立的《关于法国放弃在华治外法权及其有关特权条约》，这才在法律上真正完成收回上海租界的程序。
2、1937年淞沪战役的时候，单独的英租界、美租界已经没有了（因为1863年9月，英国和美国在上海的租界正式合并，称为上海公共租界，最高市政管理机构是工部局，1893年7月正式确定界址，公共租界总面积达到10676亩。）
日本是为了暂时稳住欧美列强，同时继续进口工业品、战略物资、以及高端技术，经过与“上海工部局”交涉，占了公共租界的北区和东区，以此为条件，没有进入苏州河以南租界更核心的中区和西区，因为北区和东区地区本来就是日本侨民和日本投资比较集中的，而苏州河以南的租界中区和西区，这才是租界的精华，外滩CBD金融商务区，以及南京路、静安寺等繁华市面都在苏州河以南的中区和西区。
淞沪会战后，租界在苏州河以北地区（也就是虹口和杨浦的南部地区）成为日军实际控制区，所以被俗称为“日租界”，不过正式的日租界是没有的。
1941年12月8日，太平洋战争爆发，日军进入公共租界的中区、西区。（周润发主演的《谍海风云》里面有日军进入租界的镜头），日军进入租界后，工部局董事会中的英美荷籍董事全体辞职，总董由日本领馆参事冈崎胜男担任，由汉奸袁履登为副总董，工部局董事会完全为日本人所控制。
由此可见，一方面，德军对法国的入侵和占领并不是“吞并”（就算是占领，“占领区”也只是60%）。另一方面，根据德法签订的停战协定，（德军）“占领区”的行政管理权仍属法国（即便它只是个傀儡），这就再次表明，当时的“法国政府”还是存在的~
其次，“租界”的定义是指：两个国家议定租地或租界章程后，在其中一国的领土上为拥有行政自治权和治外法权（领事裁判权）的另一国设立的合法的外国人居住地。而既然当时的“法国政府”还存在（再次强调一遍，当时法国并不是被德国吞并），那么其在中国（上海、天津、汉口、广州四地）的租界的“法律地位和效力”自然也将延续。
具体到上海，至1941年12月，日军占领（上海）公共租界后不久，美、英（鉴于当时的国际形势）陆续向中国交还租界。到了1943年，维希法国傀儡政权将上海法租界移交给中国汪伪政权，上海法租界正式退出了历史舞台。