房屋租期签定两年，只入住了不到一周，就发现了很多问题。与房东协商无果，想退租，怎么办？

Question

该房以前是租给做小生意的人用的，长期没有使用厨房和厕所，我们入住后，把卫生全部做完了，才发现很多问题，冷水的水压很小，洗菜和冲厕所都成问题；厕所的浴霸也只是个装饰，线都没有接；主卧和厨房的信号都很差，特别是主卧，根本不能正常打接电话；主卧只有一副破旧的窗纱，窗帘都没有一个，外面进出的人都能轻松看见室内；那个窗机也是坏的，老板说能修好就修，修不好也不管。跟老板协商，希望可以得到改善。但老板说房子就是这个样子，不愿意做任何改变。
房屋租金是1300元/月，半年一缴（已经交了八千元房租了），押金是2000元（因为钱不够，承诺十月一号交缴完）。因为当初也是自己的责任，没有仔细检察就匆忙入住了，租房合同上写明了不能私自转租，也写了违约责任，但估计老板是直接在网上下载的模板，并没有写明违约要扣总金额的百分之多少。
如果我现在要退房，是我自己没有检查仔细就入住的原因能退吗？如果要扣违约金，我会被扣多少呀？是怎么算的呢？

Answer 1

首先，如果你要退房，相当于单方解除租赁合同，而你所说到的这些情况并不属于合同法规定的解除合同的情形。根据《合同法》有关规定，只有出现下列情形，才允许当事人解除合同：
　　（1）当事人可以在合同中约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时；
　　（2）当事人经协商一致；
　　（3）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（4）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（5）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

很显然，房东的行为属于轻微违约，除非双方同意解除，否则需要由法院或仲裁机构决定合同是否有效。

其次，关于你说自己没有检查仔细就入住的顾虑，其实不必纠结。第一，你要看看你们双方之间签订的租赁合同里是否有对房屋居住标准的约定，如有约定就依照约定，如果没有约定，可以参照合同法及相应地方房屋租赁的管理规定（这里仅以《北京市房屋租赁管理若干规定》为例）。

《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租
赁物符合约定的用途。
第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租
赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明
知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

所以，可以考虑你是否属于以上可以解除合同的情形，如果不符合可以要求房东修缮。
同时，根据《北京市房屋租赁管理若干规定》第十六条规定，出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。
第十七条 出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。
第三十九条：“出租人、承租人在房屋租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决；协商不成，出租人、承租人可以向人民调解委员会、房地产中介行业协会、建设(房屋)行政部门或者其他相关单位申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。”

所以，虽然你自己有疏忽，但房东不能以此违背法律的强制性安全规定。

最后，违约金有分约定和法定为主，如果你们的租赁合同中已经约定了违约金，以约定为主，如果没有依法定。
你们合同中规定的是违约扣押金，这里押金有单方提前解除合同时的违约金的意义，在实践中，一般以损失额为限，如果损失额低于押金的，房东已经将扣除损失后的押金返还；如果损失额高于押金的，双方另行约定赔付。

希望对您有帮助！

Answer 2

你在没有认真检查和了解房屋情况就盲目签了协议或合同并及时缴了租金和押金，说明你对协议或合同约定也“认可”，可以看出，你看不起所租的房屋，是你自己的责任。协议或合同，是双方意愿的体现，只要不是协迫、强求、欺骗等条件下达成的，且没有违法条款，都有效，双方都应认真遵守。若你违约，房东所收的租金和押金肯定不会退给你。
如果合同上有维修方面的约定，就按约定办理——所缺或所坏的家俱、房屋等设施，需要添置或维修的，由哪方负责；如没有之类的条款，你只有找房东好好协商：你所租房屋是用来居住的，室内有关设施起码应满足日常居住，所以，与房东协商完善或维修的事宜，以达到方便使用的目的。或者，与房东协商，你方找点借口（说另也有住处等）可损一部分资金（就是要房东尽量退还所缴资金给你），找好下家转出去或退给房东``````````.追问

主要是他这个房屋之前一直没有住人，只是客厅和一个卧室在用，人家是用来开麻将馆的，厨房和厕所没有用。当时接房时并没有发现问题，我们很诚心要住下来，仔细打扫了三四天时间，厨房和厕所的水龙头都换了，才发现的问题。当然我也有没有仔细检查的责任；但，我交了八千耶，我一个月工资才两千。这对我可不是个小数目；总不可能全扣噻。再说，水、电这些都是基本设施，如果都不能保障，那还怎么正常入住嘛？房东也不愿意做改进..