通俗点的说，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我国所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子;三是各类农业园或养老院的别墅。大产权和小产权的区别如下：①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。大产权房可以自由转让，没有时间上的限制。③小产权房的建设用地一般是归乡镇集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。大产权房的用地是由国家划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。④购买小产权房后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。
一、本质不同
1、小产权：所谓“小产权”，是人们普遍使用的一个术语。中国有关房地产的法律、法规和制度中没有这样的概念。
通常，所谓的小产权房屋主要是指两种类型：一种是经土地、规划、建设等有关部门批准后，在农村集体建设用地上建设城乡改造房屋；另一种是建设租赁土地或土地使用权。未经任何国家有关部门和联系部门批准，合法占用房子。
2、房产证：购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。
二、特点不同
1、小产权特点：
（1）从价格上看，小产权住宅价格仅为同一地点商品房价格的40%-60%。
（2）从住房形态看，同样是普通住房。
（3）从买卖手续看，商品房销售未缴纳契税。
（4）从使用成本看，物业成本较低，水电成本较低，供暖成本较低。
（5）从物业管理看，乡镇政府指定的开发商设立物业管理机构进行物业管理或没有物业管理时，服务管理水平不是很高。
2、房产证特点：
（1）房地产证须经房地产主管部门核发。
（2）财产证明是特定房屋所有权的书面证明，可以记载特定房屋的共同情况和担保权益是否设立。根据一物一权原则，房地产证书是基于一房一物的原则，即具有独立的建筑结构和使用功能（包括区分所有房屋）的房屋只有一个所有权，只有一个所有权区域。
房地产登记可以依法进行，并只能颁发一份房地产证书。
（3）房产证只能颁发给特定房屋的所有人，如房屋的共有权，除房屋所有权证外，也可以颁发给共有人。
（4）房地产证书，是登记机关在登记特定房屋权属后，向特定权利人签发的权属证书。房地产证书的内容应当与登记册的内容一致。
扩展资料：
房产证办理流程：
（一）房地产成交后一个月内，买卖双方持房屋买卖合同等文件到房地产交易所办理房屋买卖转让登记。登记时，需携带身份证、户籍簿、商品房买卖合同等证件和资料。
（二）买卖双方收到交易所办理过户手续通知后，应当携带身份证、户口簿、印章等证件，缴纳手续费、契税、印花税后，方可办理过户手续。交易所将向买方签发销售契约。
房地产证原则上由买卖双方共同办理。买卖双方或者一方因故未办理业务转让、产权登记手续的，可以出具委托书，委托代理人代为办理。
（三）买受人办妥业务转让手续后，应当在三个月内凭房地产交易所出具的买卖契约到房屋所在地的市或者区（县）房产管理局办理登记。
办理申请所需的文件和资料有：出卖人所拥有的整栋房屋的权属证明、商品房买卖合同、销售发票存根复印件、身份证复印件、转让登记表。房屋权属表、墙分界线表和面积计算表。
（四）买受人经房地产管理部门审核后，可以领取房地产权证。
参考资料来源：百度百科-小产权
参考资料来源：百度百科-房产证
本回答被网友采纳房屋产权即房屋所有权，是指对房屋的行使占有、实用、处分、收益的权利，所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法，是房地产业内从业人员约定俗成的一种称呼。但目前关于大产权与小产权的说法并不一样，大致有三种解释：
是把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，或者说“大产权”是指整栋楼的产权，而“小产权”是指大产权分割后过户到业主手中的产权，在实际的权利行使上，两者是没有质的区别；
是把国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案；
买房后如想再转让时，不用再交土地出让金的叫“大产权”，在转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。对这个区别购房人可从合同第一条“土地使用权的取得形式”中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。
从房产证的角度，只要有县（区）级房屋主管部门下发的房产证就是大产权，如果是乡政府或村委会颁发，那就是小产权。不过，有的地方是房产证、土地证合一的，但事实上，区分关键在于不是有几个证，而在于房产证是谁发的。
大产权房可以进行抵押贷款，最高为房屋评估价格的七成，至于小产权房，在一般的商业银行都是无法抵押的，不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押。小产权房无法获得商业银行抵押认可的最大问题在于，土地是属于集体所有的，不能上市交易，只能在村集体之内转让。
二、大产权房和小产权房都能取得房产证吗？
大产权房是指从开发商手中购买的已经交纳土地出让金的房产，包括：商品房、公寓、二次交易并且已经交纳土地出让金的已购公房和经济适用房。由于大产权房允许上市交易，可以取得由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，购房者可以通过交易，取得房屋的合法所有权，并依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。
小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，也叫做“乡产权房”。小产权房产实际上没有真正的产权，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
三、小产权房的类型有哪些？
1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
注意：大产权房和小产权房之间有很大的区别，购房者买房时要注意别买到小产权房，不然就可能会有很多麻烦。
小产权基实不能叫产权，是指在农村集体土地上建的房屋，因为土地是集体的，所以不可能有个人产权，这种房屋的买卖是不受国家保护的。