买98年老小区的房子还是买04年新小区的一梯10户的公寓（水电煤收费都和普通住宅一致，非酒店式公寓）

Question

最近比较纠结，在考虑买98年老小区的一梯2户的小2房呢，还是04年新小区的一梯10户的一室户公寓（水电煤收费都和普通住宅一致，非酒店式公寓）呢？ 新小区主要缺点是一梯10户的的电梯房，得房率不高，感觉有点像宿舍，但优点是小区比较新，环境好，周围配套设施好，比较容易出租；老小区的房子得房率高，周围配套设施比较好；缺点是房子老，比较拥挤。 大家来说说你的看法？你觉得哪个好？后续脱手是否方便？ （老小区的小2房 到手140万左右，63平米，出租3300-3500元/月；公寓是 53平米，115万到手，出租2800-3000元/月）

Answer 1

首先看你是自住还是出租为主还是看后续价格因素。
1.如果自住的话，首先最重要的是小区的环境和周围配套服务设施，再次是考虑到住房的安静和防打扰。从你的描述来看，老房子一梯两户，面积比公寓要大，周围配套也比较好，最重要的是一梯两户，比较安静、相对安全。公寓一梯10户，品质太差，里面的人参差不齐，且如果同层的人员素质不好，公共卫生也是一个问题，一梯10户的公寓运气不好的话，卫生、安全、噪音等方面都会存在问题。所以自住的话，还是选择相对比较安静，安全度、安静度、防打扰度高的一梯2户好一点，面积稍微大点，得房率相对一梯10户公寓要高，住起来也舒服一点。
2.如果以出租为主，主要考虑的是出租价格和住房价格的性价比看谁高。因为你不自住，所以一梯10户的公寓的缺点也不是主要考虑要素。假如两者的出租价格都取较高值，一梯2户的出租价格为3500，一梯10户的出租价格为3000。那么一年的总收益为：一梯2户3500*12=4.2万，相对140万的总价来说，不考虑复利影响的话，需要出租33.3年才能收回成本，性价比为4.2/140=0.03；一梯10户的3000*12=3.6万，相对115万的总价来说，不考虑复利影响的话，需要出租31.9年才能收回成本，性价比为3.6/115=0.031。因此一梯10户的公寓稍微占点优势，另外从出租率上，从你的描述看一梯10户的比较容易出租。一梯10户的总价也低。所以以出租为主的话，相对来说一梯10户性价比高一点点。
3.如果仅仅是一种投资的话，那就要看房子的总体优势，是否具备升值空间，或者说谁的贬值空间更小。最重要的是要看区位。再次看周围的资源配置情况，小区的环境及当地人住房的习惯。
比如说区位，这两套房子谁离繁华地带更近，地理位置更优厚，那么就更容易以相对高的价格脱手。
如果区位相差不大，那么就要看小区周围的资源配置状况，例如学校附近的学区房相对来说容易脱手；小区周围商业配套服务设施越成熟，越容易脱手。
再次就要看小区的环境了，如果区位、周围配套设施相差不大，那么小区的环境越好、绿化率越高，安静度越好，物业管理水平更高，哪个就越容易脱手。
再次，当地人的生活习惯也是一个重要因素，比如说对日照、通风等需求度较高。一梯10户的房子可能不是正南向阳方向。对日照要求较高的情况下，完全西向或者完全北向的房子肯定最难脱手。

Answer 2

都好