说到北京的东方广场，很多来过北京的人应该会印象深刻。长安街上的这个商业中心被许多人称为城中城。商业中心有整整150亩的土地。东方广场有八栋办公楼、一个购物中心、一家酒店和几套公寓。
由于其独特的地理位置，这吸引了许多人的注意。其实，这个项目背后的老板也是大名鼎鼎，他是华人的首富李嘉诚。
许多人也将该项目视为李嘉诚在中国大陆的标杆，这项工程耗资200亿，花了10年时间才建成。如今，东方广场的年租金收入超过10亿元，主要来自东方新天地购物中心。
东方新天地目前是中国大陆最高的租金的商场，超过上海恒隆广场和成都国金中心。很多人都羡慕李嘉诚的东方广场，它现在每年的租金收入超过10亿。许多人还认为，李嘉诚是靠人脉关系才想法弄到这样的一块福地。
事实上，这个项目不是李嘉诚成功的代表，而是李嘉诚最失败的项目。李嘉诚于1994年接管了这个项目。事实上，在开始的时候，这个项目没有目前的规模。当时，周凯旋在北京王府井附近发现了一块空地，她打算用它来开发一个儿童城。
周凯旋引进李嘉诚的资本后，项目扩大了。经过多次沟通，该项目最终确定占地面积达10万平方米。李嘉诚还向周凯旋支付了4亿的佣金。
要知道这个地方是长安街，在这里购置这么大面积的土地是非常昂贵的。该项目耗资20亿，美元，当时按汇率计算约200亿元人民币。记住，那是1994年的200亿，那是24年前的事了。
那时候大陆的首富也身价最多也才几十亿。200亿几乎是大陆首富的几倍。但由于投资巨大，投资回收期很长。还有高度限制和保护问题，该项目花了十年时间才结束。
大陆商业用地的使用年限只有50年，前面已经建了10年，这意味着未来只有40年的收租期。因此，每年至少需要5亿收入，才能赚回200亿的成本。如果考虑到通货膨胀，即使项目年收入达到20亿，它也在亏损。
如果李嘉诚把200亿投资到其他地方而不是这里，回报率会更高。李嘉诚在上海浦东买了一块地，后来成为上海世纪广场。该项目的成本刚刚超过60亿，而前几年李嘉以200亿的价格售出，利润超过100亿。
东方广场自2004年开业以来已运营15年。基本投资成本已收回。但在经历了20年的通货膨胀之后，这个计划失败了。该项目只剩下26年的服务时间。当时的规定，使用年限届满后，李嘉诚必须免费将该项目发送给内陆合作伙伴。
这意味着李嘉诚只有26年的租金，按目前年租金收入约20亿元，再加上年租金的增长。该项目预计将收回800亿的租金。这个项目的回报率实际上很低。
如果李嘉诚把200亿投资到其他地方，他完全可以赚更多的钱。所以这不是最好的选择。事实上，该项目是李嘉诚与大陆合作的象征，投资不是寻求回报。这与郭鹤年当初帮盖国贸的性质差不多。
李嘉诚和郭鹤年都在大陆的其他项目上赚了很多钱，所以他们也想为国家做点贡献。东方广场和国际贸易都是形象工程。你现在可以赚点钱，但就投资回报而言，这不是最好的选择。
包玉刚当年在香港购买了22亿的码头，这是22亿得来土地位置优越，并且已经使用时间为999年。今天，这两块地，已成为海港城市和时代广场，这两个广场的年租金收入超过100亿元，市场价值超过2000亿元。
东方广场已在香港上市，作为房地产信托，市值超过200亿元，与李嘉诚的投资类似。
长安街的楼盘是李嘉诚的大败笔，花了20亿美元，但只能收26年的房租，李嘉诚的聪明他肯定不会去做赔钱生意，但李嘉诚经常说生意不能做太多，只有你好我好大家都好才行。东方广场可能亏了钱，但他在大陆的其他项目上却赚了很多钱。