什么叫商住楼 商住楼的优缺点

Question

如题所述

Answer 1

商住楼在我们的日常生活中都是可以见到的，可是很多人对他们的情况可能还不是非常的了解，下面我们就来和您一起具体的分享下商住楼的情况吧~
　　什么叫商住楼
所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO（居家办公）住宅的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入一些写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。
　　商住两用房产权年限
商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
　　商住楼与住宅楼有区别
一、是生活费用,水费电费等是否按民用水电标准收取不确定
二、买房费用，住宅契税是房屋总价的1.5%,而商住楼是3%。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。
三、交易费用，如果你住了5年，条件好了，想卖了换个大的，商业用地(商住楼)全额按较高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，最多差5.6%营业税+1.5契税=7.1%的税费，50万的房子差3.8万的税
四、产权年限，商住楼(商业用地)年限50年，住宅70年
　　商住房的优点:
可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。
　　商住房的缺点：
一、贷款首付高还贷时间短
购买商住房，银行虽然有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况下往往会按照购买商业楼，即首付最少4成、最长10年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。
对于普通住房，目前银行一般都会允许贷款人办理首付最少3成、最多贷款7成、最长30年还清的个人住房贷款，而目前购买首套住房的贷款利率也回归到了基准利率水平。
二：生活成本高
因为商住房土地性质是商业或者工业，一般都按商业用水、商业用电标准收费，不通燃气。北京目前民用水是3.9元一吨，商业用水却是7元多一吨。
商住房所用土地，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，所以，有的可能按普通生活用电、用水的性质收费，有的也可能给通天然气。
三：居住环境差
商住房一般居住密度大，每层楼住10-30户的情况都出现过，俗称立体大杂院，几乎没有南北通透的房子，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，人多且背景复杂，所以环境一般不好。商住房一般都具有办公功能，有些会用来办公，更增加了人员的复杂程度，安静程度更不理想。
而普通住宅层一般为2-5户，居住环境相对比较舒适，大多为南北通透，小区人均公共资源也丰富。
四：使用年限短
商住房一般使用年限是40年到50年，产权到期后，需要向国家缴纳土地出让金。具体怎么续期，目前还没有具体的法律规定。而普通住宅是70年产权。
五：不能落户口
商住房因为是商业立项，大多不能落户口，而纯住宅可以落户口。
如果没有北京户口，这方面可以忽略。
六：税费贵许多
如果你是第一次买房，购买的是5年以上90平方米以下的普通二手房，需缴纳契税1.5%、个税1%，总税费是总房款的2.5%。如果房龄不到5年，则需缴纳5.6%的营业税。
而购买二手商住房，契税由1.5%增加到了3%，营业税由差额征收改为全额征收，所需缴纳的总税费达到了总房款的9.6%。
以购房总价为100万元为例，商住房要比普通住宅多缴纳近8万元的税费，购房总成本大大增加。
三级市场的租金也基本相当，但商住房的使用年限只有40年或50年，回报周期短，意味着回报率大幅降低。