小产权房能不能买，我们要考虑的是购买小产权房的用途，是自己住还是转让。如果是自己住的话，尽量找成规模的楼区，即该楼层已成片区。政府拆迁也不可能说拆就拆。并且购买协议尽可能叫上多几个见证人并在协议书上签名，协议书内容要包括各方面的内容，如今后政策变更所购房屋允许进入市场交易可办理相应产权凭证，原户主或村委应该主动协助买主办理过户手续；房屋售出后，买主永久拥有该房子，如遇政府拆迁或其他因素造成房屋损毁，所有赔偿都归买主所有；原户主或村委售出房产后，单方面违约应承担买主购房款的3倍的赔偿责任等等协议合同。
但如果是投资的话，因转手不方便，且收入也不会很大，暂时就不要考虑了。
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其一，因为目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以购买了小产权房的人没有产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益；
其二，这类房子不能上市交易；
其三，如果是占用耕地建设，违反了国策；
其四，是扰乱房地产秩序的建立；
其五，别墅产品类型居多的小产权房，业主和当地村民因为社会财富等不同，容易形成新的社会矛盾。详情
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首先，从定义上来看，小产权房是和大产权房想对应的，所谓的小产权房就是指在农村集体土地上建设的房屋其产权证。不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
由于小产权房并不拥有合法有效的房产证，所以会存在以下几点风险：
（一）法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
（二）房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
（三）政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
（四）监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。（以上信息部分参考来源“百度百科”）
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买小产权房存在三大问题：1.容易发生产权纠纷，由于没有房产证，毁约风险很大。2.有被拆除的风险，面临随时被政府无偿拆除和没收的可能。3.没有落户功能和金融属性，小产权房不能落户不能贷款，而且转手也难。
本回答被网友采纳购买小产权房的合同是否有效？根据现行法律，有效情形包括：本集体组织成员之间买卖小产权房；将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。无效情形包括：本集体与他集体组织成员，或者与城镇居民之间之间买卖小产权房。