人口老龄化会使中国房价持续下跌吗

Question

如题所述

Answer 1

近日，著名的楼市“空军司令”谢国忠在某论坛上提出：千万别买房子，有空房子赶快卖掉。其中一条原因是：中国没有那么多人，人口下降，那么房地产一去不复返，房价永远是下降的，2020年已经不远了，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，现在没有必要去买房子冒险。
就长期而论，决定房地产市场走势的因素包括经济增长水平、城镇化进程、人口红利、人均收入水平等。因此，人口可以说是影响房价的重要因素之一。一般规律是，人口总量增长、劳动人口增长、户均人口减少、购房适龄人口的增加，都会导致购房需求增加，反之，则会导致购房需求减少。
发达国家已有经验可鉴。1950年代以来，在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体上涨，这些国家包括澳大利亚、爱尔兰、英国和美国
。相反，过去十年德国、日本、韩国的房价一直走低，正好与人口增长速度的显著放缓同时发生，德国和日本在 2005年前后达到顶峰，韩国预计到2020年前后达到顶峰。就适龄购房人口数量来看，德国1995年、日本1980年、韩国2000年达到顶峰，适龄购房人口占总人口的比重的高值皆在34%左右。1995年前后的德国，房价处于温和上涨阶段，而1980年之后的日本房价呈上涨态势。
预测版本较多。根据第六次全国人口普查主要数据，国家统计局副局长张为民认为，将在2032年前后达到人口零增长，其后持续小幅减少。谢国忠“2020说”过于悲观了。
第二，劳动年龄人口（15-64岁）。我国劳动年龄人口占总人口的比重，也即所谓的人口红利，2010 年该比重达到最大值：74.5%，2011年比上年微降0.10个百分点，是2002年以来首次出现下降。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为进入老龄化社会的标准。2000年我国60岁以上的人口超过总人口的10%，正式进入老龄化社会。第六次全国人口普查，我国60岁及以上人口占全国总人口的13.26%。
第三，购房适龄人口（25-49岁）。从全国来看，2008 年，我国购房适龄人口就已经达到4.7亿人口左右的高峰，之后持续下滑。从上述三个指标来看，我国人口情况对住宅市场最有利的时点，已经过去。仅从人口情况分析，住宅需求最旺盛、最急迫的时点，正是过去的六七年。
然而，我国的情况与发达国家又有不同，快速的城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓、甚至下降的影响。与发达国家相比，我国的城镇化显著滞后于经济发展
。比如，日本购房适龄人口数量最多的1980年，城镇化率已接近80%，而我国购房适龄人口最多的2008年，官方统计的城镇化率只有46%。这也就意味着，随着未来10-20年我国城镇化的快速推进，由农民转至城镇的人口，依然会创造很大的购房需求。
据笔者测算，2005年我国新增城镇劳动人口数量达到高点，略超2000万人，其后一直持续回落，但直到2030年，还能达到300万左右的新增量。而新增购房适龄人口，直到2027年前后才会变成负增长。如果按每年城镇化率提高0.8%，则2015 年到2027 年，每年的城镇购房适龄人口都在2.45 亿左右的水平。这就意味着，未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态。并非谢国忠所谓的“人口总量一下降，房价只跌不会涨”。

Answer 2

人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。两个含义：

一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；

二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会

人口老龄化对于中国社会的影响是巨大的。特别对目前的中国来说，这种影响主要表现在以下四个方面。

人口老龄化将带来结构性劳动力短缺问题。在人口老龄化的背景下，劳动力稀缺性将上升，企业会倾向于向技术、资本密集型方向发展，这将对劳动力的质量提出更高的要求。

人口老龄化对经济增长的影响。从供给方面来看，人口老龄化将改变导致劳动力供给格局发生变化，由此可能带来劳动力资源短缺、劳动力老化等问题，进而阻碍经济增长；同时，人口老龄化带来的劳动力队伍的大龄化，也将在一定程度上影响技术的更新与进步。从需求方面来看，人口老龄化可能导致未来需求乏力，从而影响经济增长活力。 

人口老龄化对社会保障的影响。人口老龄化程度的不断加深将对我国未来养老保障提出更加严峻的挑战。与此同时，随着我国基本养老保险覆盖面的扩大、保障水平的不断提高，我国的养老金支出压力不断增加。此外，人口的快速老龄化和随之而来的疾病谱的转变，将导致我国的疾病经济负担和医疗服务需求急剧增加，带来巨大的医疗费用压力，这将给我国医疗卫生事业的发展带来巨大冲击。

人口老龄化对家庭结构的影响。人口老龄化改变了我国传统的家庭结构，由此带来了诸多社会性问题。虽然党的十八届五中全会已经提出了全面放开二胎的政策，然而，究竟有多少适龄人口选择生二胎依然存疑。

Answer 3