房产业内专家请进,五证问题

Question

太原"北京新干线"的房子,现在五证里只有土地使用证和土地规划证,敢买吗？
我还想知道这五证理哪个证最难办理,只有土地使用证和土地规划证就一定能办下工程规划证、施工许可证和销售许可证吗?还有合同中的“霸王条款”怎么解决比较好，现在的房产商都是你爱买不买，不会给你一个人改合同的？（我要的是现实中的解决方法）

Answer 1

很想帮你，但因地方政策不同，很难给你下明确定论。

基于《房屋登记办法》给你一个大至方向：
《房屋登记办法》规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）建设用地使用权证明；
（四）建设工程符合规划的证明；
（五）房屋已竣工的证明；
（六）房屋测绘报告；
（七）其他必要材料。

上述第七条“其他必要材料”，则视地方政策而定。你所提到的“五证”，应该是：
1、土地使用权证或用地批文
2、建设用地规划许可证（包括土地规划红线图）
3、建设工程规划许可证（包括建设工程规划红线图及审批单）
4、施工许可证
5、建设工程规划验收合格单（包括工程规划竣工红线图）

具体材料最好你到当地的房产登记管理部门咨询一下。

Answer 2

实际上就缺一个预售许可证，那是要在楼盘竣工验收合格以后才能颁发的。
必须明确的是办理房产证的最迟时间和违约赔偿。
格式合同本身是开发商参照制定的，如果买方认为自己必须要在合同中反映的问题，可以签订补充合同或者对合同条文作出修改（双方签章）。