先抵押后出租买卖不破租赁可以用吗？

Question

如题所述

Answer 1

先抵押后出租买卖不破租赁是不能用的，虽然买卖不破租赁广泛存在于不动产中，但是房屋先抵押，之后再出租的，就不能按照这个原则办理。这种情况下，如果对房屋有抵押权的人提出收回房屋，租客不能反对，应当要搬走。
一、先抵押后出租买卖不破租赁可以用吗?
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。但是，买卖不破租赁原则有例外情况。根据我国《民法典》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。也就是说，在先抵押后出租的情况下，抵押权优先于承租权。抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。
二、买卖不破租赁为什么不能用于动产?
1、动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
2、对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
3、租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
4、从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
综上所述，买卖不破租赁有一些例外情况，比如房屋先被房东抵押，而之后再和租客签订租赁合同的，这样，当房东无力偿还债务，抵押权人将房屋执行的话，租客就应当搬走，不应当继续租赁，这不能主张买卖不破租赁，房东应当和租客解除合同。