如何使房价降价？

Question

如题所述

Answer 1

　刘晓齐
　　成都齐力房地产开发有限责任公司董事长
　　山传海
　　成都尺度地产顾问有限公司副总经理
　　李杰
　　成都天意天映置业顾问有限责任公司总经理
　　解读国六条
　　焦点：房价为何越调越高？
　　山传海：垄断下的高房价
　　首先要知道的是，宏观调控更多意义上是指调控投资、暴利的那部分，目的是维持市场的健康于良性发展。房价是市场的东西，调控是计划的东西，两者一旦处理不好就容易出问题。
　　另外，有这样的情况，比如有些城市，政府压低房价，但地价、建筑等成本并没有降低，最后存活下来的就是一些经济实力雄厚的大公司，这几家寡头联合抬价，房价就会在短时间内暴涨。这种情况是大家都不愿看到的。
　　刘晓齐：需求的井喷
　　基本上是这样的一个过程，宏观调控出台→持币观望→抑制需求→（成本不变，房价没有下跌，但需求仍然存在）需求暴涨→房价上涨。所以有人说，调控的结果就是房价再度上涨，因为城市化进程是必然的，需求是不会消失的。
　　李杰：成本在上涨
　　其实“国八条”的效果是明显的，强力纠正了上海、苏杭等城市的房价和房市过激现象，并且警示了其它区域市场的买卖双方的理性投资。
　　至于全国房价持续上扬，是因为绝大多数城市的房地产市场和相关产业在健康成长。房地产开发的成本没有降，反倒有所增长，地价、设计等费用都在上涨
　　开发商不可能做倒贴钱的生意，成本不降低，房价自然不会下跌。
　　焦点：解剖房价构成
　　李杰：成本决定一切
　　主要是成本的问题。今天同区域市场上供给的房地产作品，与一年之前的产品相比，可以非常明显地感觉到：设计水准更高、建筑质量更好、选材更精、配套更完善、节能性和舒适安全性更突出…。这样，开发企业才能生存，代价是不断提高成本，超越之前项目。
　　由于房地产市场的茁壮成长，房地产业的上游产业也得以蓬勃发展，使得土地更贵、苗木价格疯长、主材提价、人工和机械紧张…，要使得项目顺利完成，开发商得追加成本；
　　消费者权益保护、民工权益保护、行业提高规范、建筑升级规范和金融风险等社会义务，开发商得责无旁贷地担负起来。因为该行业关系着国计民生，房地产开发行业作为中国的支柱产业，肩负着为行业局部市场和行业相关产业链的喷嚏承受感冒病痛的义务。
　　刘晓齐：误解了利润
　　很同意以上的说法。我举个例子，如今开发商要做一个项目，不单要考虑地价、车库、设计等成本，而且还要承担很多公共义务，比如承担大量公共设施用地的规划和修建，这些最后都只要转移到房价上。
　　这里面还有一个误解，比如开发商投入了1000万，最后赚回2000万，很多人就认为开发商的纯利润是1000万，没有考虑到整个工期是三年，平均利润率还要除以三。
　　焦点：开发商的社会义务？
　　刘晓齐：承担了过多的社会义务
　　因为开发商是房屋的终端制造者，当房价过高之时，其矛头必然指向开发商。而作为开发商，在这里不得不澄清一下。如果想要真正降低房价，国家不仅仅只是对最终产品的调控而是要从产品源头上的各个生产环节来进行综合调控。希望这个建议能够引起国家对房屋这个特殊产品的成本组成给予高度的重视，国家也不要再一味地增加开发商的成本了。
　　想要降低房价，各级地方政府应则应拿出相应的姿态。对开发商而言，成本构成中一是土地成本，政府如何制定一个合理有效的政策来使我们的房价得到有效的控制。二是资金成本，比如开发商要帮建筑业交“几百万的保证金”。这显然是不合理的。开发商与建筑商之间是有合同的，民工工资是由建筑商来付，而不是由开发商来付。开发商为了获得利润，这一切的成本最终都将会转移在房价上。所以，各级政府在制定政策的时候要考虑它是否会影响开发成本？是否会影响到房价？
　　山传海：开发商在夹缝中生存
　　开发商追求合理利润是合理的，但他们一直都是在夹缝中生存。一方面，国家政府不断对产品项目提要求，规定了高档、齐全的配套，让开发商承担本不该它们承担的社会责任与义务，另一方面，政府又不允许开发商的定价过高。熟不知，类似于人防、车库，公共设施等配套的成本都转嫁到了房价之中。
　　举个简单的例子，规划局住房的标准，车位必须配备0.7。试想一下，100个人里面，就必须要有70%的人不仅要买得起房子还要买得起车子。这样的标准是很高的。目前，成都的车库不好卖，又没有人去租。国家又限制了车子租赁的价格，以致于开发商不得不把车库的成本转嫁到房价上，房价自然就要高一些了。
　　焦点：购房首付比例
　　刘晓齐：提高首付比例会引发民怨
　　“要把老百姓们购房的首付比例提高到4成或5成。”，这个观点我是不赞成的。既然国家要想让大多数人都能买得起房子，就肯定不能这样做。特别是针对目前的一些年青人来说，如果首付比例提高4成或5成，那购房对他们而言就更是望而生畏了。
　　在国外发达国家，就连买沙发都可以搞银行按揭，为什么我们购房不可以呢？我认为只要建立了健全的信誉机制是完全可行的。政府如果盲目地提高首付，则会严重地影响市场，给广大的消费者造成不利，同样也更容易激发消费者的怨气。虽然说首付一成、二成是不可能的，但较低的首付至少可以满足他们提前消费的心理。
　　山传海：提高首付会抑制购房需求
　　之前，央行有提出将购房的首付提高到50%，在网上也有很多人在关注、讨论这个问题，但最后的结果是普遍认为出现这个情况是不太可能的。因为这样对房产的需求抑制非常利害，可能会将需求打掉一半左右。在成都一般房子总价50、60万，如果首付一半就是20、30万，对于一次置业的消费者来说就不太容易实现了，那么只有再往后等，越等房价越涨，这样，就形成了永远都买不起房子的局面，很容易引发百姓的不满情绪。
李杰：应有针对性的区别对待
近些年房地产市场能有供销两旺的好光景，离不开按揭贷款政策的强力支撑。如银行不断提高按揭首付比例，无疑将对遏制房地产市场住房类产品的成交总量产生巨大影响。从控制房价暴涨的积极面看，通过提升消费壁垒，消减市场需求量，可以有效抑制开发商的赢利预期和炒家的投资热情。但这对市场而言，首先开发商的市场风险会增加。其次，由于供给和需求的差距加大，项目的开发周期延长，导致开发成本，经营成本和利息成本等，必然加大。第三，必然催生市场土地存量大，土地取得价格高，而房价和需求量无力支撑供给量和供给价格的矛盾。作为“国六条”宏观调控房价的措施之一，住宅类产品的按揭首付比例调高，我认为只能针对购买第二套及以上房产的消费群体。
　　焦点：房地产信息披露
　　刘晓齐：数据应进行专业分类
　　作为主管部门，房管系统公布的数据还是相对真实、科学的。相关信息及数据的公布是对市场来说，形成了一个预警机制，是规范市场的必要手段。不过可以对其进行更加专业性的分类报道，可分为开盘量、开工量、完工验收量、销售量等，无论是开发商，还是购房者都可以各取所需。
　　山传海：数据透明才能消除恐慌
　　了解到市场上有多少商品供应，开发商才能一目了然，并进行参考与借鉴，进而对市场作出有效正确的判断。及时地不断调整产品的供给结构国。同时，也让消费能够掌握目前市场上有多少商品可供他们进行有效的选择，避免造成不必要的心理恐慌。
　　房地产市场上的信息、数据相对透明，更有利于市场的良性发展。 早报记者熊丽关敏以上言论仅代表嘉宾观点

Answer 2

如果卖房者的出售房屋信息可以被很多人知道,那你用N个电话打给他咨询房价等情况,间接表明他的房价太贵,<N多电话表明是不同一个人打给他的>,即使他觉得自己的房价合适,心理也会有所怀疑,此时,你很诚恳的再次与他谈价,耐心的磨价格,基本可以降下来一些,<多人致电却没有购买意向,证明他的房价过高或房屋总体质量于房价不符>如果他的售房信息只被少数几个人知道,那你就找一个售房者能信得过的人和他沟通,说明他的房价偏高,也许出售房屋者可以降价, 嘎嘎 大概也就这样了,

Answer 3

只要私有制在，资本私有制与社会化劳动的矛盾就必定存在。占据生产资料换取的劳动也越来越多。劳动所能获取的稀缺资源必然变少，这才是房价涨的根本原因。其他的国家调控，投机者的投机倒把，经济波动以及其他原因不过是抑制或助长的因数。从长远看，只要不是住房面积远远大于人口增长，普通人手里的工资必然涨不过房价。科技是第一生产力，生产力决定生产关系，生产资料。经济基础决定上层建筑。历史规律是残酷的，就当前科技是跳不出当前私有制代表的规律这个怪圈的。中国人口这么多，黄种人人口增长又快，房子对中国人又赋予太多东西，房价能不涨？能涨的不快？至于以后从长远看只有快不快，没有涨不涨。不要把因数当根本原因本回答被网友采纳

Answer 4

这是个很复杂的问题！相关的土地、税收、建筑所需的一切原料的价格、开发商对项目利润的要求、以及市场的热度等等都会影响房价？归根结底，其实除了政府与市场!没有哪个个体能左右房价，关于多少钱合适，这看个人能力和对房子对生活的需求而定，如果在适当的地方适当的时候正好自已在能承受范围内，就可以认为是合理的置业，因为你不是投资，房价涨也好，降也好，反正你要住，基本上来说价格浮动和你没有关系，如果投资另当别论！当然，如果你看中后想让他降价的方法（砍价的方法）这个可以在网上搜到一些参考意见！不能全信也不能照搬，运气+技术，或许可以适当的得到一些让利！呵呵，不知回答是否满意？

Answer 5

中国楼市从来就不存在什么真正的刚需。不管有多大的现实需求，但心里总会有个预期希望房子能涨。未来大部分城市的房子都会回归居住属性。真正具备持续上涨的，一定是那些人口不断流入的大城市。