询关于房屋出售，与中介公司签订的“独家代理销售协议”有效性问题

Question

您好。我有一套自有住房，从去年起就委托给一家房屋中介公司（A中介）进行销售，但一直未能成交。今年2月22日，在该中介公司的建议下，我与该公司签订了一份“独家代理销售协议”（该格式合同由中介公司提供），约定在3个月的期限内，由该中介公司独家销售这套房屋，如我方违反该协议不出售、高于协议价格出售或委托他人出售该房屋，需向该中介公司赔偿约定房屋总价5%的违约金，该中介如在3个月的期限内无法销售该房屋，则有权购买该房屋（不是必须），同时该中介没有向我支付任何保证金。在签订该协议后，27日，一客户在另一中介（B中介）的带领下欲购买该套房屋，并与我妻子签订了居间购买协议，同时在协议中约定：如A中介追究我方责任，由B中介承担所有责任。 同时，目前我与B中介及客户一开始房产交易过程，同时通知A中介该房屋不再销售。 A中介已向我发出律师函。

请问：
1. 该独家代理销售协议是否有效？
2. 我需要承担何种责任？
3. 如需承担责任，是否可转嫁给B中介？

Answer 1

1、该独家代理销售协议属于格式合同，如果在签订时没有对合同重要内容对你进行提示或约定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
2、如认定格式合同条款无效，合同可以要求撤销。
3、如没有被认定为格式合同条款，按你与B中介的合同约定，可以由B中介承担赔偿责任。