开发商和物业公司不签合同物业公司还能干吗？

Question

如题所述

Answer 1

开发商和物业公司不签合同，证明双方未履行法定义务，不按规定提供服务，缺乏合法收费依据，业主可依法投诉。主要依据如下:
1、依据《民法典》第九百三十七条的规定，物业服务合同是依法提供服务、收取费用的依据；开发建设单位应当遵守第四百七十条、第九百三十八条的规定，参照示范文本规范订立合同，属于前期物业服务法定义务；按照第九百三十九条规定，法律授权建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及授权业主委员会代表业主与物业服务人签订的物业服务合同，均无需业主个人再单独签订，且对买受人业主具有法律约束力。
2、《物业管理条例》第二十一条规定“ 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；第二十四条特别规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”；第四十一条明确规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。按照《物业管理条例》第二十五条、《物业服务收费管理办法》第十条、《物业承接查验办法》第六条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容；应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容；应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。依据法规，建设单位与买受人约定的内容，应当提供通过备案的前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议等文件作为依据。
3、根据《物业承接查验办法》第二十一条的规定，建设单位与物业服务企业共同确认现场查验的结果，应当签订物业承接查验协议；第二十二条规定“物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定”。按照《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，物业服务成本、支出与物业共用部位、共用设施设备的数量和质量（价值）正相关。依据《价格法》第十条的规定，准确记录的现场查验结果，是建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定、核定服务成本的基本依据。缺乏物业承接查验有关备案文件，不仅证明核定服务成本存在弄虚作假，且证明建设单位尚未按规定交付业主依法享有的物业，按照《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务费用由建设单位交纳”。
4、建住房[2004]155号文件规范《前期物业服务合同（示范文本）》第十五条明确“进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据”。按照《物业承接查验办法》第三十二条、第三十三条的规定，物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，依法承担相应的法律责任，给业主造成经济损失的依法承担赔偿责任；第三十四条则规定“物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任”。
5、物业公司不依法订立合同，不遵守《物业承接查验办法》的规定，不按第二十九条规定办理前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验等承接查验有关文件的备案手续，证明其擅自承接未经查验的物业；按照第三十九条规定“物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任”；第四十条则规定“建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任”。
6、《物业承接查验办法》第八条“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容”的规定，已说明承接查验是物业服务的主要内容，且关系业主依法享有物业的验收、备案、交付，通过备案的文件是核定服务成本、业主享有权利及承担义务、政府监督物业管理活动以及依法确定责任的依据。因此，承接查验是物业服务的主要内容和关键环节，《物业承接查验办法》第四十一条规定“物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉”；第四十二条规定“建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正”。
依法依规提出建议，希望采纳、能帮助朋友。详情见本号“ 住宅小区前期物业服务应尽义务”、“如何理解前期物业服务的责任与期限”等文章。