物权法的案例分析

Question

案例是：78岁的甲因儿子在外地工作，自己住在一幢房子里，由于已在多年的乙保姆，某日甲乙定了一份合同，约定甲死后，乙可以在房子里住到死为止。此后不久甲去世，其子丙继承了房子。丙考虑到在外地工作，把房子卖给了丁。丁要乙搬出该房，乙拿出与甲签订的合同，说丁无权要求自己搬出。
请以物权法的规定分析本案？

Answer 1

　　1、这个问题关键在于房屋买卖过程中是否已经办理了过户手续。我国对不动产的是登记对抗主义，在这个问题上，优先保护的交易安全，即善意第三人的权益。
　　2、甲未留下任何遗嘱，所以甲的财产应依照法定继承来进行分配，但甲已经对自己的部分财产--房屋的使用权做了事实上的处分，该行为是合法有效的。已经进行处分的这部分财产不应进入到继承的财产范围内，应该遵从被继承人的真实意思表示。
　　3、实际上丙出售房屋的行为为无权处分，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但甲已经过世，是不可能在追认其行为有效的。另依据《物权法》中关于无权处分的规定：
　　第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
　　因为其已经进行了房屋过户登记，丁获得了房屋的所有权。所以乙的利益没有收到合法的保护，可以向丙要求等额的赔偿。

Answer 2

首先分析甲乙之间的合同，我认为可以看做遗赠抚养协议，甲将自己的财产房子
的使用权遗赠给乙，并附条件，住到乙死。

那么甲的儿子通过法定继承取得的房子为不完全物权，没有使用权。因为遗赠抚养协议优先于法定继承

所以，应该首先执行遗赠抚养协议，保证乙的使用权。但丁为善意第三人，所以房屋买卖是有效的

现在，乙可以要求侵权损害赔偿

Answer 3

1、甲乙之间的合同并不能视为遗赠抚养协议。
根据《继承法》第31条规定，扶养人承担受扶养人生养死葬的义务。且受扶养人一般要求为孤寡且没有法定继承人的老人。
在本案例中，保姆乙受雇照顾甲，两者只存在雇佣关系，甲有儿子丙，丙并未明确表示不承担对甲的生养死葬，甲承诺让乙在该房子里住到死，只是出于情意，不存在法律依据。
2、丙作为甲的法定继承人，并未出现《继承法》中第7条规定的丧失继承权的情形。所以丙能够依法继承该房子。并且根据继承的效力，丙自继承了改房子后，即取得了改房子的所有权。
3、根据《物权法》有关规定，物权的取得，转移，消灭，以登记为要件。丙与丁之间只要存在房屋买卖合同，且进行了登记，丁就依法取得房子的所有权。
4、所有权是物权，合同属于债权，根据物权的优先效力，物权优先于债权。所以，甲与乙的合同虽然有效，但不能对抗丁对房子的所有权。
5、丁享有对房屋的所有权，为了确保所有权的完满状态，丁有权行驶物上请求权，让乙搬出房子。