商住房和普通住宅房的本质区别在土地使用性质，前者土地使用性质为商用，后者土地使用性质为住宅，其土地使用年限有很大差别，前者一般为40年，后者一般为70年。具体区别还表现在以下几点：
1、房屋设计可能不同；
如商住房多设计为小户型的公寓或两室的房子；商住房多数没有管道天然气或煤气；
2、水电收费标准不同；
一般商住楼水电费标准要比住宅高
3、产权过户税收不同；
商住楼属于非住宅，一般契税不能享受普通住宅的优惠政策。
4、贷款首付成数不同；
商住楼一般可贷评估价的50%，而普通住宅可贷款70%左右（具体看当时的政策）
商住楼和住宅的区别可能还不止上述这些，比如某些城市规定商住楼不能落户等。